律师办理二手房买卖合同业务操作指引.pdfVIP

中华全国律师协会 律师办理二手房买卖合同业务操作指引 为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办二手 房买卖合同业务服务质量，为律师提供业务操作方面的借鉴和经验。依据《中华 人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定，制定本指引。 第 1 条 本指引的定义及提示 1．1 本指引所称“二手房”，是相对开发商开发销售的商品房而言，是指 房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品 房和已购的各类政策性住房。 已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适 用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。 1．2 本指引所称二手房买卖，是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策 性住房的所有权通过合法程序转让给买受人，买受人接受该房屋所有权并支付价 款的民事法律行为；二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订 的明确双方权利义务关系的协议。 1．3 本指引所称买受人，是指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋所 有权的交易方；本指引所称出卖人，是指二手房买卖行为中通过转移房屋所有权 换取价款的交易方。 1．4 本指引所称房地产登记机关，是指房地产所在地的县级以上人民政府 设立的房地产行政管理机关。 1．5 本指引所称房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨 询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等 1 / 15 方面服务的经营活动。 房地产代理，是指专业服务机构接受当事人的委托，以委托人的名义办理房 屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。 1．6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学 历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的 专业技术人员。 1．7 本指引所称房地产经纪人，是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取 得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从 事房地产经纪活动的组织和个人。 1．8 本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他 组织之间的二手房交易。中华人民共和国境外的房屋(含港澳台)及中华人民共和 国境内初次出售的房屋，不适用本指引。 1．9 本指引所描述的工作内容，仅作为律师从事二手房买卖合同业务操作 时的参考，不作为评判律师执业能力及过错的依据。 第2 条 对买卖合同主体状况的审查 2．1 二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其 他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。 2．2 基于各种财产目的和利益，买受人可以自己的名义购买，也可以他人 的名义购买，还可以设定房屋信托持有和管理房屋。 律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代 替委托人决策。 2．3 律师应当注意：除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规 章外，还存在大量的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、具体的 行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规及各类规章对买卖主体作了一些 资格限制，虽然未必导致合同无效，但可能导致当事人所签订买卖合同无法履行 2 / 15 或受到行政处罚，或承担不利的诉讼结果，因此必须充分注意相关法律法规、规 章及具体行政措施的涉及面。 2．4 对于有资格限制的交易主体，律师应当提示审查相关主体的资质、许 可等方面，是否符合法律规定。其中： (1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，律师应当提示审查公司董 事会、股东会审议同意交易的书面文件。 (2)交易主体是国有的，应当提示审查政府主管部门的批准文件。 (3)交易主体是集体企业的，应当提示审查职工代表大会的批准文件。 (4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的，律师应提示审查其是否 已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。 (5)境外机构在境内设立的分支、