2010年房地产市场现状的分析与思考.doc

2010年房地产市场现状的分析与思考 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。现状分析与思考：一、面对房价不断攀升，政策剑指“地王”频出　　2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。　　“国十一条”中明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。　　对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。　　中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”3月15日，北京土地市场再现新“地王”，非房地产领域的央企杀入。新“地王”的出现，预示着楼市价格的不断攀升，这就是年初房地产市场对中央政策做出的响应。2007年，在一片“狼来了”的叫喊声中，诸如绿地、恒大、富力、万达等许多国内知名房地产企业涌入太原，大盘建设数量激增；2008年开始，房地产市场竞争如火如荼地展开，经过奥运后短暂的蓄势之后，楼市价格继续看涨；2009年，外埠房企开发的大体量楼盘达全市交易量的13.08%。太原商品房市场精品化势头渐强，每平方米售价突破万元的高端项目不再罕见。二、“房价稳定不行也得行”，“两会”期间，国家住建部部长姜伟新的这番话，留给了人们很多回味。在太原，房市、房价引发的关注和讨论持续升温，但是现象过于繁杂，想要理个一清二楚也不是件容易事。刚出正月，省城家装市场迅速升温，各大商家拉开促销架势，卖场内人气大增，装修市场已无淡旺季之分。楼市火爆与否，家装市场的表现有一定说服力。去年，太原商品房销售同比增加三成，产销两旺势头看好，开发商信心满怀。激战正酣的太原楼市，今年又将有一批新楼盘放量，这其中有多少盲目乐观的成分无从知晓，但从局外观察，供求意愿的不匹配已经显现。三、 房价高、供应少，挤出效应明显楼市具有比较典型的季节性特征。比较明显的就是春节前后的小旺季，和九、十月份的大旺季。前者与个人收入有关，后者则与开发商新开工面积有紧密联系。大多数开发商在年尾制定第二年的开发计划，而房地产的开发周期往往在9至12个月之间。于是，三季度末和四季度初就成为开发商集中推盘的旺季。加之年底回款的压力，开发商会在秋季加大推盘力度，并附之以各种促销手段，从而成就了金九银十。高高在上的房价以及不确定的货币政策也大大压缩了市场需求。一方面，有投资、投机需求的人面对央行动态微调的货币政策，以及逐渐收紧的二套房贷，不得不谨慎行事。另一面，有自住需求的消费者看到一些一线城市拐点论再起，也都想观望观望。其实所谓观望，其本质还是购买力不足，半年多来，连续上扬的价格已经在相当程度上对消费者呈现挤出效应，很多消费者对高企的房价只能无奈放弃，而小部分有支付能力的消费者又对项目价格和品质能否匹配产生怀疑，至少是对优惠促销措施的力度表现出不满。四、经济适用房可能会冲击未来楼市去年9月15日，太原市经济适用房申购正式开始，低收入家庭已对之表现出了极大的热情和关注。此次两个经济适用房项目--西华苑三期和龙康新苑的住房建筑面积总计达到60多万平方米，能解决近万户低收入家庭的住房问题。而据市房地局统计，太原市1至7月商品住房成交面积虽高达117．07万平方米，但总成交套数不过10733套。另据市房地局开发处相关人员介绍，两个经济适用房项目大约在2011年建成，大约2012年能入住。也就是说，经济适用房套数规模大体相当于太原市半年商品住房成交总量，这必将给市场带来一定的冲击。可以预计，在今、明两年，为数不少的低收入家庭以及更为广泛的夹心层可能首先将寄望于申购经济适用房。而且对于商品住房开发商来说，更要紧的是，在摇号确定经济适用房购买者之前，近万套房源至少将使得三至五万潜在购房者停下购买普通商品房的脚步。开发商的资金回笼压力可能将放大。除此之外，经济适用房价格也引人关注，如果比较优势明显，那么势必将引发周边楼盘价格下跌，甚至