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房地产开发工作导引 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开 发项目都可分解为 4 个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发 阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。 1 决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环 节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目， （工业？住宅？商厦？ ……）在什么地方开发？开发规模多大？开 发的预期效果如何？ 2 开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系 列开发前的准备工作，主要内容有： （1 ）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步 落实土地开发的具体范围； （2 ）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作； （3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案； （4 ）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓 “三通一平”，“五 通一平”，“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。 3 建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方 案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保 证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程 质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期 视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。 4 营销阶段 为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开 始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在 房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。 开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式？通常要考虑 市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为 主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租 为主。 房地产项目开发行文程序 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委 托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详 细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一 般共分六个阶段：1 ）选址定点；2 ）规划总图审查及确定规划设计条 件；3）初步设计及施工图审查；4 ）规划报建图审查；5 ）施工报建； 6 ）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书 （表 ）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事 项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保 局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发 《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相 关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行 审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核 发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的 《建设工程施工图设计 文件审