房地产开发项目立项全流程及潜规则.pdf

房地产开发项目立项全流程及潜规则 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实施，作为曾经的 房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房 地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里 就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是 进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有 学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判 断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持 久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明， 载明了土地用途及使用期限 （只是载明）；建设用地规划许可证由规 划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复 由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊 建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包 括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建 设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。 这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土 地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载 明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很 多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块 出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解 的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划 部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正， 我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式 搞土地出让也只不过是从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土 地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。而北京第一块公开交易 的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问 题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地 产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道 四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年 代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概 念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供 国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城 乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使 用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成 部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使 用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件 和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门 领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证 中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划 部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的 社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大， 比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全 资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下： 母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不 属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完 后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风 险可言，非常的经济