在公共租赁房建设利用住宅产业化建造示范性项目的可行性报告_完整版.doc

关于将住宅产业化模式引入公共租赁房 建设的建议报告 重庆作为西部唯一的直辖市，在新的时期面临着更大的机遇和挑战。国家西部大开发、三峡工程、城乡统筹综合配套改革试验区、第三个副省级新区──两江新区的设立等宏观背景，重庆所具有的充足的自然资源、廉价的劳动力资源、良好的工业基础和交通条件等自身优势，以及“五个重庆”的整体发展思路和策略，为重庆的经济发展和产业结构调整创造了前所未有的条件。重庆经济的高速增长及城市化进程的加快，必然将吸引成千上万的劳动力资源，大大增加城市流动人口数量导致空前的住房压力。 “五个重庆”作为重庆的战略决策，已成为重庆发展的新目标、新要求，在宜居重庆建设中，市委、市政府高度重视解决城乡居民特别是中低收入群体住房问题，努力构建高端有市场、中端有支撑、低端有保障的住房供应体系未来年在主城区之间，规划的20个大型聚居区中，新建000万平方米公共租赁住房保障性住房建设一对保障性住房进行套型标准化设计，降低保障性住房的设计费用；二是住宅产业化强调全装修，，二次装修；三对严重影响住宅性能和质量的关键环节：如外墙保温、门窗、防水工程、管线工程等，实现订单式生产，既可降低造价，又可减少住宅质量通病引起的；四是保障房多以一居室、两居室为主，相对固定的套型更有利于模数化设计和工业化部品、构件的实施；五是保障房一般立面比较，能够实现工厂化生产，调节房地产市场的重要环节房价处于上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，原本可以靠租房住的部分中低收入群体，也只能通过购买商品房来解决住房问题，加大了商品房的需求效应，在商品房有效供给不足的情况下，造成全民恐慌性购房的状况出现。加强住房保障体系建设，加快保障性住房建设力度，能够有力缓解房地产市场的压力，让居民回归住房消费本位。责任政府、民生政府的内容? 通过欧美国家亚洲的日本、新加坡、香港发展的过程，住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部商品化并推向市场，建立与完善住房社会保障体系是不可的。即使通过住房分配货币化改革实现了住房的社会化和商品化低收入家庭和弱势群体的住房困难仍然要靠政府提供的社会保障体系来解决帮助低收入者解决住房问题，成为政府的责任之所在，关注民生之所系。 首先制定促进公营住宅建设和消费经济政策。为了推动公营住宅产业发展，通产省和建设省相继建立了公营住宅体系生产技术开发补助金制度及公营住宅生产工业化促进补贴制度。通过一系列财政金融制度引导企业，使其经济活动与政府制定的计划目标一致，使既定的技术政策得以实施。对于在建设中体现了实用化、产业化的新技术、新产品，政府金融机关给予低息长期贷款。如涉及中小企业，还可根据《中小企业新技术改造贷款制度》，由中小企业金融公库发放低息长期贷款。此外，还建立了试验研究费减税制、研究开发用机械设备特别折旧制等。 在鼓励住房消费方面，日本政府成立了国家公营住宅金融公库，以比商业贷款低30% 的优惠利率向中等收入以下的工薪阶层提供购房长期贷款，贷款期限可以长达35 年。这一举措对解决中低收入者购房和促进公营住宅建设的发展起到了很大的作用。 其次制定促进公营住宅产业发展的技术保障。除经济方面的支持外，日本政府制定了一系列的技术政策来保证和推动公营住宅产业的发展。这些技术政策主要包括以下四个方面： 第一，大力推动公营住宅标准化工作。早在1969 年，日本政府就制定了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，并依靠各有关协会加强公营住宅产品标准化工作。据统计，1971 年至1975 年，仅制品业的日本工业标准（JIS）就制定和修订了115 本，占标准总数187 本的61%。1971 年2 月通产省和建设省联合提出“住宅生产和优先尺寸的建议”，对房间、建筑部品、设备等优先尺寸提出建议。建设省于1979 年提出了公营住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准。标准化工作是企业实现公营住宅产品大批量社会化商品化生产的前提，极大推动了住宅产业化的发展。 第二，建立优良公营住宅部品（BL）认定制度。该审定制度于1974 年7 月建立，所认定的公营住宅部品由建设省以建设大臣的名义颁布。1987 年5 月以后，建设省授权住宅部品开发中心进行审定工作。住宅部品认定中心对部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格等进行综合审查，公布合格的部品，并贴“BL部品”标签，有效时间为五年。经过认定的住宅部品，政府强制要求在公营住宅中使用，同时也受到市场的认可并普遍被采用。优良公营住宅部品认定制度建立，逐渐形成了住宅部品优胜劣汰的机制。这是一项极具权