园区酒店定位策略 .pptVIP

园区酒店定位策略核心策略与主题概念 首先认识一下“酒店＋地产”的价值 “酒店＋地产”属于复合地产中的一类，其核心价值在于使整体项目在无形产品上营造更优越的圈层氛围和服务，在有形产品上建造目标客户所需的功能组合 酒店业和地产业单独分开来看存在许多不同的物业形态，但搭配在一起则需要考虑产品时序、价值互动、体量优化、目标客户的优选 1+1＞2 第一层面 提供业主所需的商务休闲配套 第二层面 提升项目整体的品质、形象 第三层面 提高房价与酒店收入，利润最大化 “酒店＋地产”的三种常见模式——高端酒店先行 模式：高端会所＋高端住宅区位：风景旅游区 案例：九溪玫瑰园、阳明谷、西溪天堂 模式：高端酒店＋中高端住宅＋相关配套 区位：远郊新区 案例：良渚文化村、广厦天都城 、湘湖 模式：高端酒店＋高端写字楼＋高端公寓 区位：城市核心商务区 案例：万象城、丽晶EAC、华联UDC 截然相反——为何没有科技园在早期就建设高端酒店？ 大型科技园通常位于远郊新区，早期缺乏固定的高端商务客源与外来的商旅团队，仅靠科技园及周边企业消费，不足以支撑高星级酒店的运营，通常只有少量周边自由形成的餐馆和经济型酒店 仅有的两个高星酒店园区 上海张江高科技园： 1992年开园 2003年建设龙东商务酒店（四星级），且毗邻汤臣高尔夫球场及多个别墅楼盘。 东莞松山湖科技产业园： 2001年开园 2006年建设松山湖凯悦酒店（五星级），且毗邻25个高尔夫球场及多个别墅楼盘。 远郊新区早期酒店的定位原则 园区定位及早期主打产品 进驻客户：较好经济实力的私营业主、高端商务群体 酒店档次：高端主题精品 提升品质与形象实现物业增值 酒店功能：高端休闲商务、接待 售价：较低 进驻客户：中小企业主、中低端商务群体 酒店档次：中低端有限服务 酒店功能：基础住宿、用餐及会议 创业写字楼 ＋多层办公楼 提供基础配套服务 ——主打产品决定目标服务客群，客群需求决定酒店的档次与功能 大型主题商业 ＋旅游/主题公园地产 售价：较高 进驻客户：较好经济实力的多次置业者、改善型客户、投资客 提升品质与形象打造MICE目的地 酒店功能：会议会展、奖励旅游 酒店档次：大型主题酒店 售价：较高 花园式办公独栋 ＋类居住型商务独栋 如果定位高端商务园区、计划开发类居住型商务独栋 首个园区酒店应具备以下要素： 代表浙商总部园的形象与文化 体现园区整体品质 浙商的商务交流平台 前期销售展示与接待平台 管家式物业服务的基地平台 满足小业主的休闲商务与生活服务需求 提升物业附加值 形象标杆 服务平台 功能价值 √ 主要客源为购买商务独栋及办公独栋的民营企业家、企业高管、开发区周边企业高端商务活动 企业员工 小企业 高端业主 客源定位 与商务独栋同一区域，景观视野良好，与西侧精品院街结合具有较好的形象示范作用，形成核心商务休闲区 其他 工业用地 沿湖C25 园区选址 √ √ 0.7-0.8万方 标准四星 2-3万方 标准五星 √ 早期建设大规模酒店将面临较大投入和亏损（同上），且高层酒店建筑不利于整体形象风格 4-5万方 规模定位 3-5年内，以园区的景观资源和商务条件，无法满足一线五星级品牌的选址要求，且盈利水平无法支撑标准高星级酒店的功能和体量 非星高端 星级定位 原因 可选项 定位 高端会所提供的是圈层社交场合和身份价值体现，前提条件是园区整体产品及服务配套定位为高端休闲商务 首个园区酒店的详细定位 集商务、休闲于一体的浙商会馆 · 财智圈层交流平台 总部园1号 风云浙商会馆 酒店定位 十亩之宅，五亩之园；有水一池，有竹千竿 有堂有亭，有桥有船；有书有酒，有歌有弘 酒店选址：C25-1地块 占地面积：1.21万方 建筑密度：30% 建筑面积：0.7-0.8万方建筑形态：2-3层 倚湖而建，以新东方主义的设计风格表达精致、和谐、厚重、自然的文化内涵，营造“闲、雅、智、和”的休闲商务氛围 产品建议 商务功能：客房 （60-80间）、VIP餐饮包厢（10-15个） 、多功能会议厅（ 1-2个大型可拆分）、休闲商务吧（红酒坊）、浙商总部园展售区 休闲功能：游泳池（露台无边际）、健身房、棋牌室、乒乓球馆、游船垂钓 西侧精品院街（C12-8）：中餐厅、咖啡馆、书吧、足疗、小影视厅等 部分休闲商务功能集中于西侧精品院街（C12-8），利于对外营业 360○礼遇关怀 5S服务周至贴心 会所专使与英式亲善管家构筑360 ○服务体系、5S服务功能 Business Assistant Health Assistant Entertainment Assistant Butler Business Services Butler Services Health Serv