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中国物业管理标准法规与知识详解 4月6日，2006年春季房展会在国际贸易中心正式拉开帷幕，焦点房地产网联合CETV3《置业大讲堂》栏目重装上阵，4月9号上午11:30-12:30，举办购房课堂，详解物业管理法规与知识。 　　【主持人】：现在我们先请老王为大家做一个开场，为什么我们今天要说一个物业管理的话题，为什么现在物业管理的话题这么备受大家的关注。 　　【王健民】：大家好，我是老王，作为中国教育电视台的一档专业的房地产栏目，我们的宗旨就是为百姓在置业投资方面做一个顾问，今天也是我们四天来的最后一场论坛，我们这场论坛也是这四天以来最重要的一场，因为我们请到了房地产专业律师为我们做现场的资讯，比如说你买房过程中遇到什么法律问题，包括你合同的签约都离不开律师的支持和帮助。同时，我们又特别邀请到了我们今天特别的嘉宾，也就是谭明山老师，他是研究倡导现代家居新理念，家居风水这个书就是他写的，这里面有没有科学依据，能不能给我们购房置业起到指导作用，我们有幸和谭老师进行面对面的沟通，希望对这个话题感兴趣的观众坐下来听一听。我们按照论坛的惯例，先请各位嘉宾做一下自我介绍。 　　【孟宪生】：各位观众好，我是北京市律师协会物业管理专业委员会副主任是仁合律师事务所律师，这些年来一直从事房地产相关专业的法律务实务，希望今天的交流能给大家解决一些实际问题。 　　【谭明山】：我是福建医科大学退休的，叫谭明山，专门从事写作工作。 　　【主持人】：今天有幸请到了谭明山老师，您是如何看待以前我们所说的风水这个东西，因为现在这个东西对于老百姓置业买房有没有帮助，您有没有相对的科学依据，您是以什么样的初衷写这样一本书的。 　　【谭明山】：这个书里面第一句话就是倡导现代家居科学新理念，风水这两个字很敏感，在昨天中国计划报道了这个事情，北京电视台也报道了这个事情。这个报道从我的认识来看有一些偏颇的地方，主要是对风水的认识问题，风水是一门学说，这个在电视台上有很多的报道，就是说它是一门学科，不等同于科学，但是你说他是封建迷信也不对，这两种看法都是很片面的，我们应该有可能的态度和科学的眼光看待风水学说。在一般老百姓眼里，我零做了一些调查，在这个调查里面，老百姓对风水很熟悉，他们认为有道理的就信，没有道理的就不信。这个里面就是说风水中是有科学的，而不是纯粹的封建迷信。 　　【主持人】：谢谢谭老师。现在我想问一下孟律师，就是目前的物业状况，您自己分析觉得根源在哪里，为什么会出现物业公司和业主之间的矛盾。 　　【孟宪生】：现在物业公司和业主之间的矛盾，根本上是两者的关系没有很好的摆正，物业公司认为他自己是管理者，他是用一种行政管理的办法来管理业主。另一方面，随着业主权利的增强，以及他们法律知识的了解，业主认为我们才是主人，你应该是管家。这样，由于物业公司对于自己定位的错位，就造成了双方的矛盾。当然了，因为双方位置的错位，以及相关法律上的关系没有理顺，加上我们物业管理时间很短，我们相互之间的关系还没有真正的调整好，就使矛盾凸显了出来，而且很激烈。所以，根本解决问题的办法就是把两者的主体身份得到一个定位，使他各回到自己的位置上去，这样矛盾才会缓解，甚至最后解决。 　　【主持人】：我自己感觉物业公司对于一个项目来讲，他扮演的是一个开发商的售后服务部，这次四季房展参展的大部分开发商说的很多的论点大家都听到了，现在有很多数据统计，物业纠纷70％以上的矛盾都是前期的开发商遗留下来的问题，也可能是房屋质量的问题。而业主把其中一部分的问题苗头指向了物业公司，物业公司在这个情况下可能也承担了给开发商当了一部分替罪羊。 　　【孟宪生】：这种情况是存在的，这种情况存在的原因是两个方面，就是说开发商在前期物业选择上，应该是选择了自己开发企业成立的子公司，或者是相应的关联的公司，他们来从事前期的物业管理服务，这样致使他们两者的关系一开始就没有分得很清。甚至在交房的时候，本来应该是开发商把房屋交给买售人，然后买售人再和物业公司建立物业管理关系，但是现在我们看到的都是开发商要先交物业非，然后由物业公司把钥匙交给业主。实际上在这个操作过程中就让人产生了混淆。这是混淆的第一点。第二点，就是前期的物业公司是开发商选定的物业公司，现在在开发企业选定物业公司中，尽管物业管理条例规定应该通过招投标的方式实现选择，但是实际操作中还有暗箱操作的成分，所以业主认为物业公司是你选择的，物业公司对你开发商留下的问题就要承担责任。这样误解就造成了，本来你开发商在买卖合同中应该解决的问题，最后到了物业公司这来解决，也有的物业公司并不很清楚自己的身份，在这个时候他就代开发商受过了，所以这种情况也是存在的。 　　【主持人】：谢谢孟律师的解答，我想问一下王老师这个问题，因为老王大家都很熟悉了，是北京一个资深的房地产的老记者，他对这个问题有