房地产金融第八章住房抵押贷款证券化.pptVIP

第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 一、美国的住房抵押贷款证券化 美国是当今世界上住房抵押贷款证券化业务开展最早、最成熟的国家。在美国资产证券化市场上占主导地位的MBS证券从1990年到2003年底，发行量年平均增长率达到43.7%，MBS证券市场已成为仅次于国债市场的第二大市场，2003年底达3.14万亿美元。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 一、美国的住房抵押贷款证券化 美国住房抵押贷款证券化实施典型的“表外模式”，典型的证券化运作流程包括以下三个主体：发起人、SPV以及投资者，其操作过程如下：首先，由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人，重组剥离出将要证券化的住房抵押贷款，建立“资产池”，以“真实出售”的方式将其持有的抵押贷款债权合法地转让给“特设载体”，SPV获得该资产的所有权。第二，特设信托机构通过信用评级机构和信用增级机构的评估、担保、保险等形式进行信用评级和信用增级，发行以资产的预期收益为基础的证券，并凭借对该资产的所有权确保未来收入现金流首先偿付投资者本息。第三，服务商向原始债务人收款，然后将抵押债权所产生的现金转交给特设载体的受托人，再由该受托人向抵押担保证券的投资者支付利息。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 一、美国的住房抵押贷款证券化 在住房抵押贷款证券化市场规模不断扩大的同时，证券化参与者也创造出了多种形式的证券化运作工具。1982年，联邦国民抵押贷款协会（FNMA）推出抵押担保债务（CMO）。目前该证券已经成为抵押支持证券中发展最快、规模最大的投资品种。以CMO为基础还发展了浮动利率债券、逆浮动利率债券、计划摊销类债券等多种衍生产品。1986年，联邦国民抵押贷款协会开发剥离式抵押支持证券（SMBS）。这种证券的基础资产现金流分配给了两类不同的证券持有者，他们获得本金的偿还额相同，但是利息偿还额存在差异。在SMBS的基础上，1987年，美国住房抵押贷款证券化市场上又开发出了本息分离的证券。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 一、美国的住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化在美国的快速发展得益于美国政府在立法、担保、标准化方面都作出了很大贡献。 美国国会出台了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》、《紧急住宅融资法案》等法律，对住房抵押贷款证券化的运行提供了各个方面的法律依据。设置一些专门机构，比如设立了专门探索和培育住房抵押贷款二级市场的联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和政府国民抵押贷款协会（GNMA）。利用政府的权力和信用，对中低收入居民购房提供担保，使投资风险系数大大降低。为了保持住房抵押贷款的质量，美国还对住房抵押贷款证券进行了标准化处理，使住房抵押贷款证券有统一的标准可参照，控制贷款的坏账和拖欠风险的发生。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 二、英国的住房抵押贷款证券化 英国的在欧洲资产证券化发展中处于领先地位。英国于1985年2月首次发行英镑抵押贷款担保证券，1987年3月再次发行。并在1987年3月成立了住房抵押有限公司（HMC），在欧洲市场上发行住房抵押贷款证券，在这之后，英国抵押贷款市场迅速发展。2001年住房抵押贷款证券化的总值为410亿美元，2002年的总值为540亿美元。但是与美国相比，由于英国抵押贷款市场发展时间不长，住房抵押贷款证券交易主要集中在证券交易所，对证券所的依赖相对较强，而美国还有部分场外交易，因此，英国证券化规模，与美国相比市场较小。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 二、英国的住房抵押贷款证券化 英国住房抵押贷款证券化的建立更多依靠的是私人机构的支持。在没有政府信用担保的情况下，住房抵押贷款证券的信用较低，持有时的风险较大，所以很难吸引投资者。为了提高证券的信用等级，降低发行成本，这就需要通过信用增级提高证券信用等级。通常，外部信用增级是通过寻求大的金融机构或保险公司提供第三方担保，购买信用保险和信用证等方式实现。内部信用增级则采用将贷款组合中的抵押贷款按信用等级分类，发行优先级／次级证券，或设计储备金型优先级／次级证券等方式。但不论采用哪一种信用增强方式，都会增加证券发行成本。英国住房抵押贷款证券市场完全是作为私人领域发展起来的，政府的作用有限，是一种纯商业主导型的模式。 第三节 住房抵押贷款证券化操作实践 三、德国住房抵押贷款证券化 德国住房抵押贷款证券化实行典型的“表内模式”，住房抵押贷款证券化的运作过程中没有设立特殊目的机构，住房抵押贷款的发放人就是住房抵押贷款证券的发行人，抵押款发起人以自己的名义发行以抵押贷款作支撑的证券。住房抵押贷款仍为发起人的资产，所发行的证券则为发起人的负