2007年北京市北京湾Ⅱ期市场策划报告.pptVIP

* 北京湾 Ⅱ期市场策划报告 朱晓东 2007.04.10 * 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice * 前言 第一章、市场分析 一、 北京别墅市场分析 二、 北京别墅06年以后需求分析 第二章、SWOT分析 一、北京别墅项目热点板块分析 二、 SWOT分析 第三章、产品策略 一、 产品定位及布局规划 二、 独立别墅外立面风格建议 三、 其他物业形式的建议 四、 功能配套 五、 环境建议 六、 物业管理规划 * 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、 推广案名、Logo 二、 项目核心价值体系的建立 三、 主题定位、广告语、卖点提炼 四、 推广策略 五、 推广重点——让Townhouse迅速窜红市场 六、 价格策略 七、 现场销售策略 八、 阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章、营销管理 一、 营销管理 二、 人员配置及培训管理 * 前 言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，北京的国民收入已达到发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么北京豪宅市场将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位，崇尚人文理念”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年北京别墅市场关注的热点之一。 对于北京的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说日趋丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具体现人生价值，让客户更加心提升人生品位，让物业品牌更有魅力！ 项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎…… 这些都是本策划案所主要阐述的。 * 第一章、市场分析 一、 北京别墅市场分析 1、北京别墅的历史沿革 1992年，丽京花园(北京第一个别墅项目)一经推出,就把北京别墅带入鼎盛时期.较高的投资回报率吸引了海内外的投资商 。 1993年掀起了“别墅热”,大量别墅项目立项,盲目开工建设,造成了供给过剩。 1994年,别墅市场以趋向饱和,但仍有许多开发商盲目跟进;市场需求不足,许多项 目推迟竣工日期 。 1995—1996年,大量别墅涌入市场,政府宏观调控，别墅市场开始进入休眠时期，几乎在同时政府基本停止了新建别墅项目的审批。 1997——1998年，全球金融风暴席卷东南亚――中国大陆高档房产购买力的主要来源地，别墅市场更是无人问津，几乎销声匿迹。 1999年,别墅市场的供给量约维持在10000平方米(1万套)左右,平均售出率约达35%,大量别墅积压 。、 1999年下半年—2000年，中国经济的发展、WTO战略地位的提高、申奥的热潮、别墅市场开始升温; 2000年新开别墅项目13个; 旧有项目新装入市14案) 2001年，别墅市场理性抬头，较多的别墅市场项目走出了低谷，取得了较好的销售............ * 2005年，北京别墅市场将涌现一批新的代表作品，保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯也即将成为北部区域代表性项目，昌平的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域，此区域新别墅项目主要以独栋为主，风格多为欧式、