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購屋的融資決策 [例12.9] 銀行提供某甲兩個不同條件的貸款讓他選。第一個貸款是10年期的8萬元貸款，年利率為10％。第二個是10年的9萬元貸款，年利率是11％。假設沒有其他貸款成本，若現行年利率為12％，某甲應否選擇貸9萬元？又在何條件下某甲應選擇貸款9萬元？ [解答] 在10％的貸款年利率及10年貸款期的情形，貸款常數為：LC(0.0833,120)= 0.013215 在11％的貸款年利率及10年貸款期的情形，貸款常數為：LC(0.09167,120)=0.013775 選擇多貸一萬元。在年利率12％的情形，120 個月的年金現值為： 182.55?PVA（1 ％,120）= 182.55（69.700522）= 12,723.8 則某甲不應該多貸這一萬元。 182.55 PVA（X,120）= 10,000 利用直線內插法，我們可以解出 X = 0.01542(年利率為18.5%) [例12.10] 如果在例12.9中，某甲打算借款三年後還款，試問在年利率12％的情形下，某甲應否選擇貸款9萬？又問在何種情況下應該選擇9萬的貸款？ [解答] (1) 如果某甲借了8萬則3年後必須還餘額 1,057.2PVA(0.00833,84)= 1,057.2 (60.236667)= 63,682.20 (2) 如果某甲借了9萬則3年後必須還餘額 1,239.75PVA(0.009167,84)=1,239.75(58.40290)= 72,405 (3)若借了9萬元，則每月必須多付182.55元，3年後還須多付8,722.8元（=72,405 - 63,682.2）。在年利率12%的投資報酬率下，這些款項的現值為： 182.55．PVA(1%, 36) + 8,722.8 ．PV(1 %, 36) = 11,592.71 182.55．PVA(X,36)+8722.8．PV(X,36)=10,000 X=0.0155836 APR=0.1872 [例12.11] 假設在例12.9中的某甲，如果選擇9萬元的貸款就可以分12年攤還，試問在12%折現率的情況下，某甲應否選擇9萬元的貸款。又在何種情形應選擇9萬元的貸款。 [解答] 貸9萬元貸款就必須每月多支付貸款本息，如果投資報酬率12%，這些多支付貸款本息在每月1%月利率下可折現為： 71.04 PVA(1%,120) + 1,128.24 PVA(1 ％,24)．PV(1 %,120)= 12,213.6 如要求出這些額外本息支出的報酬率，我們可解下面式子 71.04PVA(X,120)+1128.24PVA(X,24)PV(X,120)=10,000 年利率14.595% [例12.12] 假設某甲取得一個為期10年，年利率10%的8萬元貸款。在5年後，適逢利率大降。現某甲可以取得一個5年，年利率為6%的貸款。為了取得新貸款，某甲需支付3,000元手續費。問某甲否應重換貸款。 [解答] 在付了5年的貸款本息後，貸款餘額為1,057×PVA(0.008333,60)= 10,567.2（47.065369）= 49,757.51。　 如果重新貸款則須再借49,757.51元。在新的貸款年利率（6%）之下每月應付49,757.51×MC（0.005,60）= 961.96　 因此，比不重新貸款每月省下95.24元。在重新貸款時，某甲應否付出3,000元來換取每個月少付95.24元？我們可以解下式： 95.24×PVA(X ,60)= 3,000 X＝0.024167為解答。也就是說，如果某甲無法找到一個月報酬率高於0.024167（年報酬率高於29％）的投資機會來投資3,000元則應該重新貸款。 固定利率抵押貸款 決定貸款利率的經濟因素 固定還本貸款（CAM） 固定付款貸款(CPM) CAM和CPM的比較 實質交易成本之計算 漸進加付法(GPM) 購屋的融資決策 前言 購買不動產，牽涉資金龐大，必須大量融資。因此融資成本和借貸條件（Terms of Loans、包括：年限、還本方法、利率等）成為投資者的重要考慮之一。 決定貸款利率（Mortgage Rate）的經濟因素 利率之決定取決於市場供需 (1)需求面： 受家庭數目、人口結構、家庭所得等因素的影響。稅法、貸款利率、房屋價格也是重要因素。 (2)供給面： 名目利率＝實質利率＋通貨膨脹率＋風險貼水 風險貼水＝違約風險＋利率風險＋流動性風險 固定還本貸款（Constant Amortization Mortgage Loan, CAM） [例12.1] 假設某君購住宅一座，以CAM的方式貸款120,000元。貸款年限是10年，年利率為12%，每月複利一次。試求： (1)每月應還本金 (2)每