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xx商业房地产项目研究报告 第一章?项?目?概?况第一节：项目基本情况一、?项目名称：XXX商业广场（暂定）二、?项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。三、?项目内容：拟建一个集商务（CLD）、购物（shopping?mall）、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX西部的商业旗舰。四、?项目目标：1、?使之成为XXX西部的标志性物业。2、?实现本项目物业潜在价值最大化。3、?创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。第二节：项目区位分析 ??一、区位（一）、项目地块位置状况????XXX 联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处，项目总占地34.41亩，其中主题绿化广场占地8亩，项目房地产占地26.41亩。（二）、项目地块区位因素分析1、一般因素(1)、地理位置【略】（2）、自然环境????Ａ、地势、地貌【略】????Ｂ、气候、水文【略】(3)、城市性质【略】(4)、行政区划【略】(5)、社会经济状况【略】????2、区域因素????(1)、位置????????项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。????(2)、交通公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。????铁路：XX、XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。????(3)、基础设施情况????A．供水????市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。????B．排水????区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。????C．供电????区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。????D．通讯????区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。????(4)、环境条件????区域环境质量较好，环境污染较小。(5)、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。????3、个别因素随着城市的发展，目前的XXX路口三角地块，由于历史原因已经不能适应经济发展的需要，配套设施落后、消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了XXX的城市发展，因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程，并欲通过对其的改造开发，提高城市品位，将该区域建设成一个以商务（CLD）、购物(SHOPPING?MAIL)、娱乐为主的一流商业广场，并将成为XXX的标志性建筑，打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。??二、经济指标???规划经济技术指标：总用地面积：?????????34.41（亩）主题绿化广场占地：???8（亩）项目房地产占地：?????26.41（亩）项目房地产建筑面积：?66000（平方米）『共十八层』?????其中?地下一层：?8000?（平方米）『地下商场』??????????地下二层：?8000?（平方米）『地下停车场』????????????????裙楼：??32000（平方米）?『四层，shopping?mall』??????????????主楼：?18000（平方米）『十二层,CLD』绿化率：?????????????46％容积率：?????????????2.04 第二节：宏观经济分析（1）?2002年是中国宏观经济迅速发展的一年，国民经济持续快速增长，GDP有望保持在7.8％左右。价格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。（2）?2002年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了规范，从而使投资环境得到更好的优化。（3）?十六大的胜利召开，“全面奔小康”战略纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的发展。（4）?北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广，已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市、建设城市的新阶段。（5）?国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用，虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖，央行也提出“警惕房地产泡沫”，但随着中国金融业的成熟，金融界会更加谨慎的介入房地产业，这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。 综上所述，房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业，这