2007年世华国际中心营销工作计划.docVIP

2007年世华国际中心营销工作计划 一、07年市场情况 1、07年市场情况预期 07年房地产宏观调控将加大力度在刚刚召开的中央经济工作会议中，认为国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2007年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保持经济平稳较快增长，避免出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。 　　从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可年的宏观调控，并且年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。 从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，预计2007年土地市场供应将继续上升。供应的结构调整，预计年供应将以中小户型供应为主。这部分产品相对户型总价较为低廉，更容易为更多的客户所接受，年将迎来销售高峰同时由于集中供应，所以预计销售速度还将进一步上升。CBD周边分布了众多的涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司。外资企业一直是区域办公物业的主要消化群体。然而随着中国经济的发展，一些实力壮大的服务性企业，如律师事务所、会计师事务所、广告公司等中资公司也陆续进驻CBD，形成了新的市场需求。未来，随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的大量中下游企业（如通信、传媒类）入驻CBD地区，在丰富CBD产业链条的同时，客户需求的差异化也将进一步促进该区域办公物业的多样化发展。 6．5万 待定 待定 总建筑面积 52．2万 虽然07年CBD区域写字楼供应量较大,市场竞争将更为激烈,但是多个高档项目的陆续推出也会带动整个区域的市场关注热度,使区域项目共同受益,另外由于本项目所处地段既可以吸引CBD、央视商圈的客源也可以吸纳朝外、三里屯等区域的客户，面临客源更为广泛，而且项目体量适中、作为综合体项目有一定配套、工期具有优势，如果本案在推出前期价格具有优势将有一定的市场竞争力。建议前期通过城建集团的进驻或2-3家大客户知名企业的洽谈签约来带动整个项目的客户档次，提升项目知名度和售价。过早散售并不利于项目的整体销售。 3、酒店式公寓07年市场供应情况 东区主要酒店式公寓项目剩余情况 项目名称 监控日期 2006年1月4日 剩余情况 银钻公寓 成交均价（元/平米） 18398 累计成交套数（套） 71 803 累计成交面积（平方米） 4391.29 80868.19 海晟名苑 成交均价 18811 累计成交套数 442 398 累计成交面积 24905.67 29856.87 工体3号 成交价格 16501 累计成交套数 278 68 累计成交面积 36065.57 6482.57 世界城 成交价格 24750 累计成交套数 2 669 累计成交面积 111.16 43124.07 乐城国际 成交价格 14353 累计成交套数 33 396 累计成交面积 2571.08 35712.89 总剩余情况 196044.59 07年东区新盘情况统计 项目名称 地理位置 建筑面积 面积范围 预计入住时间 预计销售均价 优唐 朝外大街丰联广场南 16．7万 30-95平米 07．12月 17000元/平米 苹果酒店公寓 双井桥东 9．0万 60平米 07．12月 16000元/平米 双建花园 项目东北侧 9．0万 待定 待定 待定 尚东阁 官庄西里 6．23万 64-106平米 待定 待定 国贸DNA 华贸东100 30平米 07．6 待定 CC东座 朝外小庄 18．4万 50-120平米 07．12月 16000元/平米 波菲特行政公寓 霄云路 3．3万 50-150 07．12月 21000元/平米 和乔俊景 朝内大街 4．0万 50-80平方米一居110平方米两居160-210平方米三居 总建筑面积 66．63 由于先期几个投资型酒店式公寓的成功销售，以及高出高级公寓的市场价格，使得很多开发商看好东部区域的此类市场，从06年下半年开始纷纷规划或调整原有产品，或在公寓类产品中拿出1-2栋更改户型减少总价并增加装修和服务理念作为酒店式或服务式公寓推出，他们都向客户承诺或给出很高的租金预期，还有一些项目直接与客户签定十年的固定投资回报， 吸引投资客户成交。随着同类产品的迅速增加市场竞争明显加剧，几个去年在售的项目已明显的减慢了销售速度，客户量明显不足，海晟名苑