2008年北京市顺义写字楼项目全程策划工作计划书.doc

“顺义写字楼项目” 全程策划工作计划书 北京恒通嘉信地产营销 二零零八年二月 目 录 开篇：崛起的顺义 第一章 项目投资策划营销纲要 第一部分 市场调查 一、项目用地周边环境分析 二、?区域市场现状及其趋势判断 三?、土地SWOT（深层次）分析 四、区域市场整体研究 五、市场调查工作计划及时间安排 六、市场调查问卷示例 第二部分 市场定位 一、项目市场定位 二、项目价值分析 三、项目定价模拟 四、项目投入产出分析 五、投资风险分析及其规避方式提示 六、开发节奏建议 第二章?项目规划设计策划营销　 一?、总体规划建议 　 二?、建筑风格定位 　 三?、主力产品选择 　 四?、室内空间布局装修概念提示 　 五、?环境规划及艺术风格提示 　 六、?公共家具概念设计提示 　 七?、公共装饰材料选择指导 八、?灯光设计及背景音乐指导 第三章?项目形象策划营销 　一?、项目视觉识别系统核心部分 　二?、延展及运用部分 第四章?项目营销推广策划 一、?区域市场动态分析　 二?、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 　三?、目标客户群定位分析 四、?价格定位及策略 　五、?入市时机规划 　六、?广告策略 　七?、媒介策略 　八、?推广费用计划 　九?、公关活动策划和现场包装 　十?、营销推广效果的监控、评估、修正 十一、入市前营销策划目标 开篇：崛起的顺义 随着北京的进一步建设，顺义未来发展潜力相当巨大。首先从区域的整体规划来分析：顺义为北京十一五期间重点发展的新城，其配套设施在短期之内会有一个飞跃式的完善，其宜居性会大大增强。2、地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨这五条轨道交通的建成与运行，将会极大拉动顺义地区的发展速度。3、首都国际机场的建设、国展新馆的落成以及奥运会马术和水上运动比赛场馆的建设，将会为顺义的发展起到很强的推动作用。 1、国门商务区打造“国际化顺义” 未来１０年内，北京市顺义区将投资２２０亿元人民币，在北京首都国际机场附近打造一个集写字楼、购物中心、餐饮娱乐、休闲健身以及酒店公寓等众多服务项目于一体的国际性商务区。目前，北京国门商务区的开发建设工作已正式启动。 在最近召开的北京顺义现代服务业投资推介会透露，北京国门商务区将建设商务办公面积、酒店及公寓面积约１５０万平方米、商业服务面积约７０万平方米、文化休闲面积约３０万平方米、各类建筑总面积约４５０万平方米。 ??? 到２０１５年，这一商务区将吸引各类入区单位２０００至３０００家，就业人口达到４至５万人，地区ＧＤＰ总值实现１７０至２００亿元人民币，最终将国门商务区建设成为特色鲜明、国际标准的现代化国际商务区。 2、规划五大轨道交通推动顺义"泛市区"化 从顺义区域的发展规划可以看出两个明显的方向：一是铺设轨道交通网络，二是发展临空产业、物流业、制造业等产业；这两个方向的规划均是为了更好地将顺义建设成现代国际空港，提高第三产业的发展速度顺义的轨道交通规划，将会逐渐使其形成一个"泛市区"的概念，从而让顺义区域的房产顺着轨道的建设驶向"快车道"。 国展新馆落成将拉升整体顺义高档住宅价值 撰写报告 8个工作日 该项目的严谨的市场调查工作，以及最后的报告撰写，我们共需要32个工作日。 六、市场调查问卷示例 问卷一：在售写字楼项目调查表 物业名称 ： 基 本 资 料 项目位置 销售电话 周边配套 周边公交车 投资商 发展商 物业公司 物业费 代理商 使用率 开工时间 入住时间 总占地面积 工程进度 外立面材质 外立面颜色 会所面积 提供服务 车位配置 车位价格 公共部分 装修标准 售楼处面积 及布置情况 商务配套 智能化系统 产 品 情 况 建筑形式 销售总面积 建筑层数 标准层面积 栋数 电梯数量 标准层高 首层大堂 销 售情况 销售单价 （元/M2） 起价 折扣情况 均价 销售期 最高价 目前销售率 销售高峰期 当时工程进度 最小分割单元 整层销售情况 主力购买面积 客 户 情 况 主力购买客户 公司性质 较小 户型 业主 情况 公司性质 从属行业 从属行业 购买因素 购买因素 付款方式 付款方式 公司规模 公司规模 客户来源渠道 投资客比例 投资客比例 客户来源渠道 对项目预期 对项目预期 广告信息 推广卖点 目