龙湖弗莱明戈09年年中工作总结（39页）.ppt

上半年重点工作回顾 “渠道工作开展” 本案 郫县城区 绕城高速 二环路 三环路 成都城西 高新西区 线下渠道重点突破 条件限制、点状拉动 线下渠道全面展开 渠道拓展思路 现状：郫县仍然是项目的主要客源地；针对成都市区的线上推广成本高，效果不明显； 下半年渠道推展思路：两手抓，一手抓郫县及周边工业集中区企事业单位、专业市场；一手抓成都市区特定单位及场所；点、线、面全面铺开渠道工作。 渠道策略：资源为先，全面铺开，与销售内外互动 渠道现状：效果显现、流程建立 渠道动作回顾 重点区域：成都城西重点单位、小区、茶楼、专业市场、工业港管委会 重点单位：29所、鉄二院、沃尔沃 开展方式：关系资源利用，摆展 渠道成果：登记客户1000余组、实现来访约20组，实现成交1套 区域 场所 城西范围 29所 鉄二院 懋园 石材城、金府机电市场 高新西区 西区花园 沃尔沃 工商银行支行 郫县 现代工业港\美食街\南安商会 29所摆展 铁二院摆展 阶段回顾-渠道拓展篇 PART 4 【09年下半年营销思考】 下半年工作目标与方向 营销节点 7月 8月 9月 10月 11月 ?持续消化洋房 ?高层发售 洋房2.4亿，月均4000万，约40套。 高层1个亿，月均3300万，约90套。 任务艰巨，单价高企，推盘频密，缺乏客源。 结论： 12月 ?积累高层客户 下半年工作目标 一、改变推广现状——支撑形象 二、实现渠道面的有效铺开——保障客源 三、重塑项目形象——保障销售速度 主要努力目标： 下半年工作方向 一、改变推广现状——支撑形象 西班牙小洋楼 成都最好的洋房 ——形象单一、缺乏张力 产品品质好，户型卖点多 物业服务好，发展商品牌好 ——核心价值尤其隐性价值不够，高价缺乏支撑 现状——分析 二、实现渠道面的有效铺开——保障客源 29所、铁二院、马术俱乐部 ——渠道以点为主，缺乏渠道间互动，也缺乏保障 客源诚意度不高，给销售带来“矛盾” 发展商片面追求执行力，有点病急乱投医的意思 ——内部思想不统一，效果难以实现最优 客户量不能控制 ——销售压力大，无法持久有效支持销售 现状——分析 三、重塑项目形象——保障销售速度 高层三十八万建面 ——一个新的项目，一个新的大盘 高层、洋房同时销售 ——产品类别、总价造成客户差异 彼此协调，至关重要 之前一直销售洋房，每月约40套 后续销售高层，仅高层每月即需要成交90套 ——项目影响力，客户覆盖范围均不可同日而语。 现状——分析 谢谢！ * 龙湖弗莱明戈09年年中工作总结 【报告思路】 【第一部分】 区域市场回顾 【第二部分】 销售情况汇总 【第三部分】 营销动作回顾 【第四部分】 09年下半年营销思考 PART 1 【 区域市场回顾 】 项目 供应产品（面积段） 销售套数 销售均价 （元/平米） 畅销产品（面积段） 大城西 中海国际社区 123-190 125 6567 平层：140 温江 锦绣森林 145-190 358 5604 平层：145 金河谷（叠拼别墅） 120-250 75 7400 平层：120 郫县 成都后花园（叠拼别墅） 250 88 7023 250 上锦颐园 138-190 69 4345 平层：138 弗莱明戈 130-210 190 6056 平层：140 截至6.25销售数据 【1-6月区域洋房类市场回顾】 产品：区域洋房项目的产品集中在140㎡的平层与180㎡左右的跃层； 价格：整体市场叠拼价格在7000-7400元/平米、区域周边洋房销售价格主要集中4300-5600元/平米； 畅销产品：从产品销售来看，区域内的洋房类畅销产品主要集中在140平米的平层户型。 【1-6月销售情况】 项目 销售套数 销售面积 （平米） 销售套均面积（平米） 中海国际社区 125 17500 140 上锦颐园 69 9522 138 成都后花园（叠拼别墅） 88 22000 250 金河谷（叠拼别墅） 75 11250 150 锦绣森林 358 51910 145 弗莱明戈 190 30231 159 从市场销售套均面积来看，区域洋房套均面积一般是140平