北京某项目2005年度工作总结.ppt

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北京某项目2005年度工作总结.ppt

2005,年度工作总结 总结纲要 NO.1 项目执行总结 筹备期阶段总结 项目所在区域现状 面临的关键问题 解决问题的关键途径 阶段成果 阶段经验分享 (1)区域现状——位置 XX 规划几经修改,尚未确定 目前区域基础建设设施落后 在售楼盘数量较少,价格较低 客户对XX区域现状不认可,对其未来发展方向不认知 (1)区域现状——周边项目情况 案名1(回迁房) 位置: 均价: 装修: 占地面积: 建筑面积: 绿化率: 容积率: 总户数: 建筑形式: 证件: (1)区域现状——本项目状况 北京XXX项目 总建筑面积XX万平方米,为XX大盘 总规划面积XX公顷,其中建设用地XX公顷,道路用地XX公顷 分X期开发,X期XXX户,已经入住,X期XXX户 绿化率XX%以上 容积率:X,较低 建筑形式:X~X层多层 配套:X万平方米XXX已经投入使用,XXX幼儿园、小学硬件已经建成,商业街已经建成一半,设置了通勤班车 前期销售价格:已经达到XXXX元/平方米的价格 (2)面临的关键问题 开发商称“项目前期热销而未盈利”,持续开发信心不足 开发商营销人员过多关注当前销售工作,忽视整体开发营销策略 不明确项目出路 (3)解决问题的关键途径 项目解析——大盘中期 一、二期售价较低,产品很好(X层花园洋房),已经入住 社区配套已经相对成熟(XX城已经投入使用,学校已经建成,一、二期XX部分已经完成,且XX商业部分已经经营) 社区形象已经初步显现,为XX区域标杆项目 案例分析——成功大盘操作过程分析 (4)此阶段重点工作 项目重新定位 建立新的价值竞争体系、价值比较标准 制定了项目整体营销策略 (5)此阶段经验分享: 推广期阶段总结 推广期面临的基本状况 完成的重点工作 推广期短暂情况下的媒体制定计划 阶段成果 阶段经验分享 (1)推广期面临的基本状况 (2)此阶段完成的重点工作 (3)推广期短暂情况下的媒体制定计划 (4)阶段成果 (5)阶段经验分享 开盘强销期阶段总结 开盘期目标 面临的关键问题 解决问题的关键途径 此阶段经验分享 (1)开盘期目标 第一次开盘推出XXX套,开盘当天需要实现较高的销售率,才能实现整体销售目标! 开盘当天销售情况 (2)面临的关键问题:XXX#、XXX#滞销 未成交客户分析 成交客户心理分析 (3)解决问题的关键途径 我们分别进行了一系列的策划调整与销售调整: 策划调整: 媒体推广调整:增强了XX月份媒体推广强度 营销手段调整:统计分析成交客户来源,通过业主介绍的占据最大比例,所以后期策划了一系列营销活动 销售调整: 价格调整 销售说辞调整 销售员激励措施 工程调整 1)价格调整 2)销售说辞调整 主要针对销售难点楼座:X2#,南侧紧邻XX市场与一条规划路。 X2#南侧XX市场: 南侧的土地是我们项目在征的X期用地,只有XX万平米,除了我们项目,其他开发商也做不出来。规划的也是居住用地,政府规划楼高不能超过X米,对我们三期也不会造成遮挡。 X2#南侧规划路: 南侧规划路是通往项目X期的社区型道路,主要提供业主的出行,不会带来噪音影响。整个社区只有东侧的XXX路是规划城市主干道。 将X2#纳入项目的整体中向客户进行推介,将说辞的重点放在对项目优秀的社区环境进行介绍,而X2#低价格的门槛使得客户更容易实现成为项目的一员; 强化X户型的户型自身优势。(包括实在的面积区间120平方米的三居和合理的户型结构)。 3)销售人员激励措施 提高销售代表对X2#的销售提成,每销售一套X2#单位 额外奖励700元(该比费用计入营销费用),提高销售代表 对X2#推介的积极性。 (4)此阶段经验分享2 持续热销期阶段总结 (1)此阶段关键目标   实现推盘楼座销售率达到80% (2)关键工作   对销售工作系列调整的成效跟踪观察 产品发布会   每周一次销售情况分析 (3)此阶段重要工作成果 (4)销售工作阶段成果 (5)此阶段经验分享 (3)此阶段重要工作成果: (4)销售工作阶段成果 到第二次开盘前,第一次推盘的XXX套房,已经认购XXX套,销售率为78%。 实现的销售均价:XXXX元/平方米(超过预期的销售均价) 销售速度:X套/周左右,最高X套/周 进线:719组 来访:491组 成交:X套 成单率:18.3% (5)此阶段经验分享 第二次开盘阶段总结 概

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