戴德梁行2007年天津河东区项目商业部分策划建议.ppt

戴德梁行2007年天津河东区项目商业部分策划建议.ppt

  1. 1、本文档共156页,可阅读全部内容。
  2. 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
戴德梁行2007年天津河东区项目商业部分策划建议.ppt

第一部分 河东区项目商业策划建议 河东区项目商业部分策划建议 建议内容 第一部分 本项目的开发原则及思路 第二部分 商圈分析 第三部分 相关案例分析 第四部分 商业部分市场定位 第五部分 商业部分的主题形象 第六部分 商业发展建议(业态规划) 第七部分 商业部分的核心竞争力营造 第八部分 招商方案建议 商业的开发原则及思路 第一部分 商业的开发原则及思路 商业开发原则 天津商业地产概况 商业开发原则 最高最佳原则 商业项目核心竞争力原则 精准科学定位原则 合理投资回报原则 本项目商圈形成条件分析 第二部分 本项目商圈形成的可能性 区位分析 区域商业地产分析 区域商业地产市场展望 本项目商圈形成条件分析 区位分析 区位分析 河东区、东丽区2003-2005年GDP 社会消费品零售总额 人口统计环境 交通状况 区位图 区位分析——区域GDP 小结 通过近三年的数据,我们可以看出,河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势,各项经济指标均有大幅度增长,这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关,而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情况来看,河东/东丽区正朝着新(新兴社区发展加速)、快(交通路网日益发达)、优(投资环境优越)的方向迅速前进。 区位分析——社会消费品零售总额 小结 社会消费品零售总额的增长: 一是表明该区域商品市场丰富多彩,消费结构明显升级; 二是说明生活必需品市场供应充足,价格总体平稳; 三是表示区域内消费方式更加理性、健康,消费结构更加合理。 区位分析——人口统计环境 小结 天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特点愈发明显; 全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人,增长了7.55%,占全市总人口的比重也增加了1.08个百分点。 本项目商圈形成条件分析 区域商业地产市场分析 区域商业地产特点分析 大卖场特点描述 连锁发展,资金占用较大,需要充足的现金流; 需求面积大,一般>5000平方米; 充足的停车位 只租不买 某些类型的大卖场对建筑要求较高 区域商业地产特点分析 区域商业地产特点分析 东丽商业中心 区域形成商圈的推测 区域商业地产市场展望 区域商业地产市场展望 市场需求强大 消费者(区域内、外)、经营者 商业地产面临数次升级——东部天津商业中心有望形成 交通、居住环境、外来人口 商圈形成的可能性推测 形成商圈的可能性推测 城市扩张角度 城市战略东移 滨海新区现代工业客观上需要与现代服务业聚集在一起,因此天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移战略。 项目所处区域作为连接市区与滨海的要地,随着城市的东移,将承载越来越多的城市功能。 城市居住郊区化 按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,未来天津市中心城市的布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心,在外围发展居住、就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心,而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。 因住而商,居住的郊区化必然导致商业地产的郊区化,根据项目区域的规划发展,本区域有望形成新兴居住区,因此商业地产将在本区域有着广阔的发展空间。 形成商圈的条件 该地方现有及未来会产生的消费人群,即商业所需的固定消费群体条件; 该地方周边交通设施便利,即交通便利条件; 附近有吸引人群的机构或设施,即人流聚集条件 区域形成商圈的推测 根据上述分析,河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势,区域商品市场丰富多彩,消费结构升级,外来人口大量涌入,这些都为商业地产的发展创造了先决条件, 另外: 区域未来将迁入大量居民,将为商业地产提供稳定的消费人群。 本区域距离中心商业区较远,且公交设施匮乏,出行极不便利,需要较大的时间成本; 前往中心商业区购物的次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行,而天山路商圈的核心商圈主要辐射其周边的万新村居住区,丽苑居住区、太阳城居住区等,次级商圈才可以辐射到项目区域(次级商圈的顾客大约占15—25%); 项目区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求; 项目区域将连通卫国道与空港物流区,区域导入性增强, 区域流动人群将大幅增加。 结论: 1、本区域将拥有大量固定消费人群以及由便捷的对外交通带来的流动人群; 2、区域内的发展性质决定区域需要一定体量的商业设施; 结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实,考虑到本项目

您可能关注的文档

文档评论(0)

策略培训库 + 关注
实名认证
内容提供者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档