房地产投资项目选址与建设方案.ppt

第三节 写字楼选址 第四节 建设方案 （4）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置； （5）确定各级道路系统、走向和宽度； （6）对绿地、室外活动场地等进行统一布置； （7）拟定各项经济指标； （8）拟定详细的工程规划方案 1、用地性质 用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。 2、用地面积 规划地块划定的面积。 3、建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。 4、建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 ( 二）规划指标 5、建筑红线后退距离 建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 6、容积率 容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限和下限。 7、绿地率 绿地率（%）=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。 8、交通出入口方位 规划地块内允许设置出入口的方向和位置。 5、停车泊位 地块内应配置的停车位数，通常按下限控制 6、人口容量 每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制7、平均层数 平均层数（层）=总建筑面积/基底总面积 8、建筑净密度 建筑净密度（%）=建筑基底总面积/用地面积 9、建筑面积毛密度 建筑面积毛密度（m2/hm2）=总建筑面积/用地面积。 1、建筑形态 建筑的形态是指其外部形态和表面特征。建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。 2、建筑结构 是支撑空间体系的内在构架。它结合社会、文化、技术等诸多因素而结合、提炼、抽象出来的空间框架，并借助这种框架来诱导人在空间中的行为秩序。 ( 三）建筑方案设计 3、建筑经济与用地经济的关系 建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。 （1）平面利用系数 平面系数=（使用面积/建筑面积）×100% （2）层数 国外的一些研究认为，建筑层数由5层增加到9层可使住宅居住面积密度提高25%，由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。 （3）进深 进深加大，外墙相应缩短，对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好，加大进深也有利节约用地。 （4）长度 建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省 （5）层高 建筑物层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。普遍合理地提高建筑的层数是提高建筑面积密度、节约用地的主要和根本的手段和途径。 一幢建筑物一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所组成，它们在不同的部位发挥着各自的作用 二、结构设计 ( 一）建筑结构 1、基础 基础是建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将荷载传给地基。基础必须具有足够的强度、稳定性，同时应能抵御土层中各种有害因素的作用 2、墙和柱 墙是建筑物的竖向围护构件，在多数情况下也为承重构件，承受屋顶、楼层、楼梯等构件传来的荷载，并将这些荷载传给基础。 为扩大空间，提高空间的灵活性，也为了结构的需要，有时以柱代墙，起承重作用。 3、楼地层 楼层和底层是建筑物水平方向的围护构件。楼层必须具有足够的强度和刚度。楼层应具有隔声、防潮、防水、保温、隔热等功能。地层是底层房间与土壤的隔离构件，除承受作用其上的荷载外，应具有防潮、防水等功能。 4、楼梯 楼梯是建筑物的垂直交通设施。供人们上下楼层、疏散人流及运送物品之用。它应具有足够的通行宽度和疏散能力，足够的强度和刚度，并具有防火、防滑、耐磨等功能 5、屋顶 屋顶是建筑物顶部的围护构件和承重构件。屋顶必须具备足够的强度、刚度以及保温、隔热、防潮、防水、防火、耐久及节能等功能。 6、门窗 门的主要功能是交通出入、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。 1、砖木结构建筑 主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物，其结构构造可以由木结构（梁和柱）承重，砖石砌筑成围护墙。也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构 2、砖混结构建筑 主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件。但是，这种建筑的抗震性能较差，开间