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湘江花园策划报告 一、??? 前言 二、??? 项目概况 1?￠?? 地理位置 2?￠?? 项目简介 3?￠?? 项目基本经济技术指标 三、??? 陕西房地产发展状况 1?￠?? 西安房地产发展状况 2?￠?? 咸阳房地产发展状况 3?￠?? 咸阳房地产价格水平 4?￠?? 住宅类物业近期市场特点 5?￠?? 区域市场（咸阳城西区）主要楼盘概况 四、本案SWOT分析 五、本案市场定位及项目定位 1、市场总定位 2、项目定位 3、客户群定位 六、价格及价格策略 1、价格厘定标准 2、价格走势策略 3、价格 4、销售价格的制定 七、销售策略 1?￠?? 销售时机 2?￠?? 推盘方式 3?￠?? 销售方式 4?￠?? 付款方式 5?￠?? 优惠政策（价格折让） 6?￠?? 销售计划 7?￠?? 销售策略 八、广告及推广 1?￠?? 本案广告宣传推广整体思路 2?￠?? 本案广告费用预算 3?￠?? 广告策略 1）、公共传播媒体 2）、户外媒体 3）、印刷媒体 4）、PR活动策划 5）、广告投放计划 6）、广告宣传各阶段费用安排 九、楼盘包装及项目价值提升建议 十、各阶段工作计划表 一、前言 市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。 我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。 我公司将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。 我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。 藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。 二、项目概况 1?￠?? 地理位置 咸阳市湘江小区地处咸阳市西南角，北临咸阳市主干道渭阳西路，东临城市次干道西阳路；西边紧靠拟修建的西环路干道；南依渭滨镇东南坊村，小区地理位置较好。 2、项目简介 咸阳湘江小区是由中房集团—咸阳房地产开发公司投资开发建设的大型生态人文居住社区。是以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体的房产开发项目。 3、项目基本经济技术指标 占地面积：218亩 总建筑面积：19.4万m2 容积率：1.33 建筑密度：23% 绿化率：38% 总户数：1596户 三、陕西房地产发展状况 1?￠?? 西安房地产发展状况 西安房地产起步是从92年开始的，这是受国家宏观经济政策，和本市特殊经济环境的影响的结果，开始仅局限于“栽几棵树、种几块草、盖几排房子”的规模；销售也是不温不火，高科大厦的销售场面便是当时最佳的验证（摆几张座子，几个销售人员）场面较为冷清；在市场定位上，没有以市场为导向，开发与市场严重脱节，导致大量面积沉淀，东关正街与柿园路附近的几个项目便是市场的验证；98年后，开发规模呈逐年上升趋势，开发商的开发理念也趋于成熟，已具备一定的品牌意识，房地产开发逐渐呈现产业化，出现了“紫薇花园、高科大厦、枫叶苑“等高尚社区，在高新区形成“高科、高新、紫薇”三足鼎立的局面。2004年后，西安房地产进入了“城市运营”阶段，出现了“紫薇田园都市”、“世家星城”、“锦园新世纪”等超级大盘，西安的房地产开发进入了大盘时代；进入2004年，西安的房地产持续升温，国内知名的房地产开发企业纷纷看好西安的市场，珠江投资2002余亩的珠江俊景城、上海绿地投资45亿元打造西安CBD中央商务区——绿地世纪城、中海地产投资2.18亿元已在南二环西段征得一块土地，年内马上动工；各大地产运营商纷纷拿出浑身的解数抢占市场，区域市场的竞争将会更加白热化。同时各开发企业不断的加强自身文化的蓄养，为房地产开发不断的注入新鲜的血液，一方面做到了迎合了消费者需求，另一方面做到了适度引领住宅时尚。 市场的不断发展，成熟，这就要求相关的法规、政策不断的完善和健全，基于以上原因，西安市政府制定了相关的房地产法规、制度和相应的管理办法，使整个市场逐步健康化、法制化。 2?￠?? 咸阳房地产发展状况 2004年全市商品房计划总投资19.5亿元，计划建筑面积135.15万平方米，年内计划