天等项目xx年度工作计划.docVIP

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丽川·香格里拉 项目2010年度工作计划 世嘉·瑞邦投资咨询(南宁)有限公司 丽川·香格里拉项目2010年度工作计划 一、工作目标:目标决定计划,我司初定2010年度去化住宅总量(238套)的90%约214套(春节前尽量争取完成70%—75%的推售货量)为销售目标,结合开发商工程计划,对项目整体的工作计划作出初步统筹,以分阶段工作为执行计划。 时间目标 销售目标 工作计划 2010.4.5 住宅总量的35% (约83套) 根据我司经验,要完成91套的去货量,通过预约及内部认购或偶的那个,客户积累须达到300户左右,则第一次开盘可顺利进行。视工作进度,预计开盘时间4月5日左右。 2010.7.30 住宅总量之40%(约95套) 第二期开盘推售部分住宅及部分商业,同样的通过各种销售政策及促销手段,让货量与客户比达到1:3左右。 2010.12.30 住宅总量之15%(约35套) 根据市场变化与工作进展情况在2010年度完成工作计划 二、项目运作策略性思考: 1、天等宏观经济对项目的影响: (1)GDP增长对房地产市场的推动作用 GDP的增长反映了城市总体财富的增长 GDP的增长拉动了财富提升,刺激了社会消费 GDP的增长推动了城市配套设施、居住环境、投资氛围的改善 (2)全社会固定资产投资总额的提升对城市发展的作用 固定资产投资额的提升,进而增强了城市在吸引外来资金、技术、人才等方面上的能力 (3)城镇人均可支配收入的大幅度提升,有利于天等的住房消费和商业消费 总结:天等项目的落成,将会促使县城向东扩张,形成一个相对高档的商业消费区域,而天等的宏观经济则有利于这种高档商业的存在,促进这种商业业态的发展,提升整个县城的商业档次。 而天等项目的商业档次除了带动该区域人气外,还可以拔高项目形象,提升项目档次,最终提升项目的经济价值。 2、城镇向东扩张的规划对项目运营策略的影响 本项目与城市向东扩张的规划是相互促进的关系,因此,借助城市向东扩张的趋势,借势营销,在推广与营销活动中借势,让此大趋势推动本项目的销售。 3、由于天等未来几年的户型需求还是以适合一家四口居住的三房为主,而且根据天等人的居住习惯,他们普遍喜好较大面积的起居室,并且对户型的要求很高,我们可以实行这样一种策略:挖掘目标客户群的深层需求,在广告、推广中切入迎合目标受众的深层需求,在销售中统一口径,向客户阐述契合其需求的说明。 4、天等客户对居住环境开始有了较高的要求,而天等的几个项目都是临街而建,难免会有噪音的影响,因而本项目远离闹市的特质将契合市场空白点,因而,我们可以执行这样一种策略:在推广和销售中加大对居住环境的诉求,以契合天等目标客群对居住环境的需求。 5、由于县城中心区的几个项目的相继售罄交工,后继短时间内未出现新的物业推出,仅剩恒丰·国际新城在售,未来一段时间内将不存在区域竞争,我们可以采取这样一种策略:在新的物业建设之前,快速走货,让项目在较少竞争对手的情况下强势销售。 6、通过对竞争对手项目的分析,推导出这样一种策略:在推广和销售的诉求上分阶段性的阐述项目的户型设计及项目的周边配套、商业氛围。 7、客户目标客群的定位: 中小学教师及当地政府公务员 企事业单位工作人员 银行职员 矿主 在天等做生意的个体老板 客群地域范围以县城为主体,辐射周边乡镇 客群年龄以30—50岁为主体 8、消费群体及特点的分析推导出的策略: (1)由于客群购房以满足刚性需求为主,基本没有投资意向,尤其对项目的关注点更侧重实在在的生活层面要求,对开发商实力比较看重,在推广的诉求和销售的口径上,应集中在满足其刚性需求的实在生活层面的诉求。 (2)由于客群市场以泛公务员(政府机关企事业单位员工、教师)为主,当地客商及私营业主群体为辅,在销售策略上可以考虑针对企事业单位、学校的团购优惠活动,在推广策略上,可以考虑向当地客商、私营业主散发“项目价值红皮书”(主要分几页阐述项目核心价值),并侧重于诉求项目的商业价值和投资价值。 三、核心策略 四、各重要工作节点划分:丽川·香格里拉项目工作计划主要围绕推广、销售、现场开展。在销售目标确定的情况下,最重要的是抓住几个工作节点,围绕工作节点开展工作也是最有效的: 1、前期准备:即整合营销方案和大致的推广策略的确定。 (希望通过7天时间来确定,才能有效开展下表中的推售内容、宣传物料准备等工作内容) 2、内部认购:意味着项目现场已动工拆迁,而且设计方案已确定。项目动工消除了市场上不利的声音,鉴定客户信心。 3、开工仪式:标志项目拆迁完毕,各项动工手续办理完结。 4、第一次开盘:根据开发商的工作计划预计在7月底达到开盘条件。 5、第二次开盘:10月中旬。传统的销售旺季,应把握住有利时机。 三、营销节点示意图 四、根据以上营销节点开展具体工作

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