2010年联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议.ppt

联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议;情况说明;;;企业目标;高速公路时代;外部环境 —城市分工?无锡;外部环境 —无锡?产业特点;外部环境 —无锡?产业特点;传统产业带;江阴;外部环境 —无锡?城市规划;外部环境 —北塘?产业;外部环境 —北塘?规划;项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向;北塘区政府;一期启动区，现已拆平;1;项目SWOT小结;;立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ ;;新区： （1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等 （2）电力装备产业 （3）生物试剂和生物制造 （4）口岸保税物流服务业 （5）太阳能电池及组件制造 （6）软件产业;资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，《无锡经济》编辑部;立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ ;路径二的可行性;路径二的可行性;立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ ;纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值 纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础;金山北工业园;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴 —本项目差异点提炼;跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路， 立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好， 本项目的发展方向： 多元化产品线： 总部经济办公+CBD补充性办公形态，以差异化自身 灵活的空间设置： 多功能运用的可能性，化解去化压力;;办公客户与产品定位思路;客户调研与有效访谈数量;类似区位、类似项目的客群来源与行业分布;无锡现有办公购买客群概况;办公市场自用客户——来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少;办公市场自用客户——区位分布全景图;办公市场自用客户——分行业办公现状;办公市场自用客户——选址需求;办公物业投资客户;办公物业投资客户;办公物业投资客户;其中，谁会是我们的客户？ ;维度一：项目产业适配分析——产业基础盘点;产业基础盘点;产业初步筛选;从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分;生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业;电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型的产业集聚，难以作为本项目主导方向;创意设计与项目拟合度分析：适配度较高，未来该片区重点发展的主导产业之一。依托无锡市良好的产业基础，同时差异化无锡（国家）工业设计园等成熟园区的优势产业，最终锁定IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等细分产业作为本项目的目标产业;金融前台与项目拟合度分析：金融前台业务在无锡处于初级发展阶段，企业购买实力雄厚，但企业基数小，并已在中央商务区以及新区形成一定产业集聚，因此应作为项目的伺机引导的客户;金融中后台与项目拟合度分析：在无锡属于朝阳产业，金融中后台企业落户无锡寥寥无几，且必须辅以优惠的扶持政策，由于基本不属于利润中心，难以产生税收，且政策需免租金，从项目运营角度难以做到;物流与项目拟合度分析：定位于区域性商贸物流中心，物流企业购买实力强，企业基数大，但与仓储依附度很高，大面积仓储无法充分利用土地资源，同时将会对周边环境会造成影响，物流产业并非本项目主导产业;纺织服装与项目拟合度分析：无锡六大支柱产业之一，产业优势明显，大型企业购买实力强，可重点关注产业链前后端研发、设计、销售、展示类客户;贸易与项目拟合度分析：二产与民营经济的主导地位催生了大批贸易类企业，大型购买实力雄厚，特别是工贸结合型企业，构成了无锡现有总部基地产品的主力客群之一；纯贸易类企业构成了纯办公产品的主力客群之一;软件外包与项目拟合度分析：经过历年政府的大力扶持，现该类企业基数大，但企业多数在软件园内办公，并享受政府提供优厚的扶持政策，多为免租金、免税收，外迁至普通写字楼内办公可能性不大；且从项目经营的角度看不应成为主力客户;根据综合评分初步得到项目产业发展的大方向;维度一：基于产业选择下的客户定位;维度二：周边地缘客户分析：北塘区传统优势产业为化工、纺织服装、仪器仪表、医药制造等，基础较为薄弱，而随着无锡“城市南进、产业北移”的发展思路，北塘区已迁出约40多家工业企业，面临产业断层的危险;前后两次调研总共访谈了近10多家北塘企业，其中有效访谈6家北塘企业：地缘客户有较强意愿留在本区域，对于总价敏感，且购买力