房地产开发项目设计管理.pdfVIP

珏l三戳产盟 中问高新技术企业 房地产开发项目设计管理 ◆文／吴狄川 酾要】 项目管理是一种新兴的管理方法．在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法．将 对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用． 联键词】项目管理质量管理沟通管理 建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由 ～般采用直接委托的方式进行方案设计．以免不必要的反复而浪费 建筑设计院竞成的．其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过 成本和时间。不论是招标或是直接委托设计。都要对所选用的设计 程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中， 公司进行深入而严谨的分析。甚至不同类鹚设计公司的比例也要有 房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程。充分发挥内部资源 所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复 和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键． 过程。在此阶段．房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目 项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理 的各个大的价值体系进行深入的荆析，如：交通系统功能窄闻布局． 方法．其知识和方法体系在大多数时问适用于大部分项目，其价值 建筑窀问分布，建筑体型分析。环境景观系统，设备的设置及户塑平 和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持 隧和立面风格等，逐一与设计院沟通。并与政府相关部门进行沟通。 续进行的日常运作的组织方法．对这种方法更恰当的称谓应该是按 使方案朝着开发商所期望的方向发展． 项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用 在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而 项目管理技术来进行管理．项U管理通过应用下列过程得以完成： 及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层丽和 启动。计划编制、执行、控制和收尾．项目团队负责管理项目：C作．在 多方式的．在这一阶段．主要的沟通为：内部沟通(纵向和横向的沟 建设项目的前期策划和设计过程中。引入项目管理的概念，对项目 通)，与设计公司沟通。与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通 ．馕划和设计过程中范围的界定、时问，成果、蝇险和质景的管理．起 要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系 到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计 和信息查询体系．以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干 的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理 系人其享。 性化及对设计进度，成果和质量的控制．并对项目的后期建设产生 在方案设计阶段也要对项目风险进行管理．有的房地产开发公 积极的影响。 司对项目制定的绩效目标不现安，在实施过程中会带来进度风险． 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设 有的公司喜欢打政策擦边球。甚至违舰操作，给项目带来的风险也 计阶段和施工网设计阶段．这两个阶段的最终产品分别足方案报建 是致命的．委托或筛选设计公司过程也隐含着风险。对设计公司的 文本和施工|jfl蓝阉．这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，了解及分析不够深入，不能取长补短．往往会造成成果与期望相差 方可进行工程项目施工．可以认为建设项目设计过程的项l=j管理是甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存 围绕着这两个最终成果而展歼的。由于这两个设计阶段所承担的目 在风险．设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项 标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管 目组织者有项目风险意识。对项只做风险定性分析．就可以防患于 理、时问管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差 未然．方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的 异．方案设计阶段的重婴性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招 顺利进行意义重大．