重庆市泰平尚城策划方案.docVIP

泰平·尚城 ——大坪大黄路78号地块之再设想 撰稿人：梁策 2007.3 序 位于大坪大黄路78号的【渝中名郡】是由香港泰平有限公司投资、重庆时尚置业有限公司开发的高层围合式花园小区。由于开发商受外地开发经验禁锢，对重庆市场，特别是大坪区域市场认知不足，在项目定位和项目营销推广上有所偏颇，造成该项目的销售一直未为顺畅。 实际上，该地块处于大坪这个重庆的地理中心位置，区域市场需求量较大，且消费者具有较强的消费能力，该区域的定位准确的同类产品也取得了较好的销售业绩，故在此开发项目应可取得较好的销售业绩。只是外来开发商对重庆房地产市场的水土不服，使得项目出现滞销状况。 鉴于此地块本身具备的较好可操作性，出于理论分析，拟文对此地块从理论上提出新的项目定位和营销推广的设想。 本文是从理论上借用原开发公司的一些背景情况对该地块进行重新立项设想，故，对市场分析、项目定位及营销策略将部分借用、参照现实市场及政策情况。另因本文只是对该地块进行项目定位及推广的策略设想，在对项目的推广策略中，仅提出策略性的框架构想 地块情况概述 该地块位于大坪大黄路78号，居于长江二路和菜袁路之间，占地面积26920平方米，居于半山位置，属于商业、住宅用地，容积率≦4.5。该地块东临大黄路，西靠后勤工程学院住宅区，南接菜袁路，北邻政府公务员小区。 大坪作为重庆的地理中心位置，区域交通便利，生活配套较为成熟。区域内企事业单位集中，通讯行业商户较多，而且，作为重庆最早的花园小区——竞地城市花园即在附近，是一个高端人群聚集的区域，消费能力较强。该区域将是渝中区未来人居的重点发展区域，将以医疗、科技和教育服务为带动，发展成为渝中区新的居住区域，区域房地产升值空间较大。 但是，地块周边商业配套较弱，大黄路目前还是双向2车道，路况较差，周边环境较差。不过，大黄路改造在即，改造完成后，道路将拓宽为16米双向四车道，作为连接长江二路和南北快速干道的一条主要的分流道。并且，大黄路沿线将有6个中高档的居住小区准备开发，是渝中区新的居住板块，相应配套将得以改善。届时，地块周边环境将得以改善，地块的区位价值将得到近一步的提升。 而且该地块紧临政府公务员小区，市政配套的相应保障和周边环境的改善能够得以保障。 因此，只要对地块的开发产品定位准确、营销手法得当、推广节点合理，项目销售前景将十分乐观。 项目周边配套（步行10分钟以内）： 区域内商场——百盛商场、新世纪超市（现有重客隆超市、永辉超市） 学 校——建设中学（区重点中学）、大坪中学（女子足球基地）、马家堡小学（市重点小学）、大坪小学、解放小学 医 院——大坪三院、红楼医院 银 行——中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、兴业银行、重庆商业银行 酒 店——万友康年酒店、红楼宾馆 交 通——70余条公交线路（长江二路上40余条公交线路、菜袁路上20余条公交线路），轻轨2号线 其他便民配套——电信营业厅、九坑子餐饮一条街 市场情况 重庆市场整体情况 重庆市场特征 品牌效应增强； 大盘或者配套齐全的项目受到欢迎； 中小户型受到追捧，该类产品增多； 主力购房者平均年龄减小，25岁~35岁为购房主力； 项目个性化增强，出现主题式营销模式； 开发商促销手段多样化； 购房者更加理性，注重开发商承诺； 外来开发商增多，本土企业开发量增大，市场竞争激烈； 重庆市场概述 第一部分 重庆总体宏观经济及地产市场分析 重庆概况 重庆于1997年成为中国第四个直辖市。它地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重地和水陆交通枢纽。其幅员面积8.24万平方公里，全市共辖15个区、4个县级市与21个县。其中都市主城区为渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、渝北区、巴南区、北碚区，但传统的主城区一般指渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区六个区。截止2003年底，全市人口为3130.10万人，主城九区（都市发达经济圈）总户数187.29万户，常住人口约618万，户籍人口为559.58万人，其中非农业人口331万。 重庆市社会经济发展状况分析 重庆经济发展现状分析： 2004年是重庆市自1994年以来经济增长最快的一年。全市实现地区生产总值2665.39忆元，比上年增长12.2%。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。农村经济形势明显好转，工业经济加快增长，经济效益显著提高。固定资产投资较快增长，投资结构不断优化。在2004年，金融形势稳定，财政收支增长较快，就业形势有所改善，城乡居民收入快速增长。同时消费持续升温，物价明显上扬。总之，在宏观环境变化的背景下，全市经济继续保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头