房地产开发企业税收政策分析与税收筹划1.docVIP

房地产开发企业涉及的税收与筹划 第一? 营业税政策分析 房地产营业税可以按照差额缴纳及低税率缴纳。 营业税几个特例：运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额；旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额；保险业实行分保险的，初保业务以全部保费收入减去付给分保人的保费后的余额为营业额；单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额；旅游业务，以全部收费减去为旅游者付给其他单位的食、宿和交通费用后的余额为营业额。根据国家规定，房地产行业后来在特殊情况下可以按照差额缴纳。 国税发［2003］16号：从2003年1月1日，外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。 如果公司转让土地，可以扣除已缴营业税的差额缴纳。 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。可见， 转让在建项目不能扣除的。因此，要充分掌握资金情况，考虑转让的合适时间。特别是项目较大，对于资金因素考虑不周，往往造成半拉子工程，这是转让项目，就无法扣除土地的成本缴税，因此，无论从资金还是税务方面考虑，效果不如转让土地。 营业税税率 税目 　征收范围 　税率　　一、交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 3％。 二、建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3％。 三、金融保险业 　 5％。 四、邮电通信业 　 3％。 五、文化体育业 　 3％。 六、娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺 5％-20％。 七、服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业 5％。 八、转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉 5％。 九、销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5％ 通过研究税率不同，我们可以找到少缴税金的办法。建筑业3％，销售不动产5％，因此，可以考虑房地产公司与装饰公司，签两个合同，一是销售合同，二是装修合同。案例分析： 房产公司卖写字楼总价款1800万元，成立装修公司，装修公司800万元，房产公司1000万元。方案：装修公司将发票开给工商局800万元房产公司将发票开发工商局1000万元效果： 房产公司少缴营业税及附加＝800*（5.55％-3.33）＝17.76万元。 工商局少缴契税，装修不交契税。《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税［1999］210号）个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税；居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。营业税后来改为5年免征；个人购买自用普通住宅暂免征契税。二、预收账款 《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。本期应纳营业税＝（期末预收账款－期初预收账款＋本期收入+其他业务收入）×5%注意两点：一是不允许用其他往来科目代替预收账款，预售必须通过预售账款核算，具备结转收入条件时才能转出；对于已竣工验收的，可以直接计入当期收入。二是预收账款应纳营业税核算问题。 目前，房地产企业一般按照下述情况进行账务处理：计提，借：营业税金及附加 贷：应交－营业税　　　　 －城建税 其他应交款－教育费附加不符合配比原则。或上缴时 借：应交税金－营业税 贷：银行存款造成应交税金未转收入时借方大量余额！影响了报表分析的准确性。因此，可以考虑以