2010年济南市房地产市场研究报告.docVIP

济南市宏观经济和政策环境 宏观经济形势分析 济南市GDP及人均GDP增长分析 2004-2009年济南市GDP增长情况 数据来源：《济南市统计年鉴》及200年统计公报2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体走高的趋势，200年济南实现生产总值亿元，同比增长，可以看出，济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 数据来源：各市2009年统计公报 2009年济南市GDP以及人均GDP分别为3351.4亿元和50376元，增长速度快。2009年济南GDP在中国15个副省级城市中位居第10，人均GDP排名第9，与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距，由此看来，作为2009年GDP总量位居全国第3名的山东省的省会，济南经济发展尚有很大的增长空间。 济南市产业指标分析 数据来源：济南市统计局及200年统计公报数据来源：济南统计年鉴 2004-2009年济南市户籍人口数量保持增长 注：25-55岁年龄段具体数据无法取得 济南人口中，0-14岁的人口为91万人，占总人口的15.09%；15-64岁的人口为452万人，占总人口的74.96%；65岁及以上的人口为60万人，占总人口的9.95%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.92个百分点。 说明济南具有购房能力的25-55岁的中青年客群占绝对主体，在未来十年内人口红利优势仍会显现，房地产行业仍具备巨大的市场需求。 人口红利指的是一个经济体内的青年人口在某一年附近达到顶峰，随后生育率的下降使这些人需要供养的子女和老人相对较少，于是劳动力队伍的扩张提供了一个把钱花到其他方面的机会窗口。人口红利有利于经济发展。 济南已经进入了老年型人口的初级阶段，同时进入了“人口红利”期。到2020年，济南市的人口规模有望达到900万至1000万。随着计划生育的深入开展，济南的出生率持续下降，人口年龄结构逐步发生变化。从2000年开始，我市已经进入老年型人口的门槛。目前，济南市已经出现人口红利期，即赡养和抚养负担较小、劳动力资源十分丰富的阶段，对济南市的经济发展有。随着流动人口的大量持续迁入，高校学生留济的人数增加，将有效缓解济南市人口老龄化的程度。 数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报 从以上表格可以看出，2004-2009年济南市固定资产投资以20%以上较高的增长速度快速增长，从而带动了经济的快速复苏。固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。 同时，对房地产市场来说，城市基础设施的完善，能促进项目的周边环境配套的改善，对房地产的项目的升值提供了空间。因此加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。 济南市住宅购买力指标研究 济南市城市居民人均可支配收入分析 数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报 从以上表格可以看出，城镇居民收入的快速增长。一般来说，城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标，济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%左右，在2008年超过2万元大关的基础上，2009年城镇居民收入继续增长，说明济南经济增长和GDP水平的不断提高，城市居民生活水平也随之快速增长，也意味着居民购买力不断增长。 济南城镇居民家庭恩格尔系数 数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报 从以上表格可以看出，济南市城市居民恩格尔系数较为稳定，在31.1%-33%之间，这表明济南市城镇居民综合消费能力比较强，也意味着济南中高端收入阶层大规模形成，这就为济南住宅市场的良好发展提供了有效的消费力支撑。 2009年在国内生活必需品物价上涨严重的情况下，恩格尔系数略有上涨，但并未真正影响到居民的实际消费能力。 注：恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。房价过高地区可暂停发放第三套房贷严格限制各种名目的炒房和投机性购房有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房,虽然对存量房的影响不大,但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很 有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求