林枫花园年度销售总结及下年销售工作计划.ppt

项目分析 决定项目成功与否的三个要素： 区位价值 市场定位 项目素质 区位价值分析 a. 地点 本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。 b. 交通 津塘公路是天津市的主要交通干线之一 ，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达 。 c. 生活配套设施 地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。 d. 人文环境 由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。 f. 规模 14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。 结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好， 满足人们选择物业时的生活要求。 市场定位分析 户 型 分 析 面 积 分 析 价 格 分 析 户型分析 本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。 面积分布 价格分布 25万以下的118套； 25-30万的房屋224套； 30-35万的房屋285套； 35万以上的共259套。 结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定 位为中高档物业，其消费群体应是具有 一定经济实力的改善型人群。 项 目 素 质 a. 房型设计合理、丰富多样，功能区分布局得当。 b. 本案采用了较高的配套标准，外檐贴瓷砖、24小时热水、宽带网、楼道花岗岩地面、不锈钢扶手、豪华业主会所，均体现了小区的品位与价值。 结论 1. 区域价值较高,得到人们的认可,是消费人群购房的首要因素。 2. 户型设计及配套设施有较强的优势。 销 售 分 析 整体销售情况及说明 各户型销售情况 各楼层销售情况 各楼座销售情况 成交价格情况 人群分析 整体销售情况及说明 本案自2002年7月27日开盘至今共销售房屋194套，销售面积21000平方米，销售额5580万元。回款约 为3780万元。 8月份销售62套。 9月份销售23套。 10月份销售42套。 11月份销售42套。 12月份销售28套。 各户型销售情况 从已售房屋面积和户型看，120m2以下的二室和三室是目标人群需求的重点，销售119套，占售出的70%，也是本案的主力户型。120-140m2以三室为主，由于面积稍大，需求量一般，销售23套，占售出的17%。140m2以上的大面积房屋则是为了满足高端消费人群，这部分人群对物业的要求较高，讲究生活品位，购房比较理性化，在期房阶段相对购房周期较长，所以销售速度较慢，只占12%。 各楼层销售情况 从楼层销售情况来看，由于一层带有半地下室相当于一层半高，赠送私家庭院等充足的卖点，弥补了楼间距近的劣势，而且一、二层本身就是畅销楼层，所以目前是一、二层销售最快。顶层带阁楼的户型由于赠送部分面积且阁楼按1000元/平方米出售，价格优势明显，卖点足，人们认可度较高，是年轻人购房的首选。三、四层由于总房款相对较高，销售相对缓慢。 各楼座销售情况 从各个楼的销售情况看，所售房屋主要集中在1#，2#，3#，4# 5#，7#，9#，16#，17#楼，其中1#，16#位置相对较差，但其相 对较低的价格是销售较好的主要原因。2#，3#，4#，5#， 9#， 17#位置相对一般，但其面积、价格是本案的主力户型，符合目 标人群的购买力，所以销售较好。而四层半的住宅，由于面积较 大总房款较高，目前本案的现状难以支撑起这部分高价房，销 售压力较大。 成交价格情况 从已售房屋价格看，目前成交平均价格在28万/套左右，其中25-30万的房屋销售较好，也是本案的主力户型，共售出71套。其次30-35万的房屋售出37套，这两部分符合目标人群的购买力。20万以下的房屋由于所占比例较小，所以销售较少。而35万以上的高价房消费群体，更侧重的是一种安逸的生活方式，他们对物业的要求非常苛刻，所以必须提高项目素质才有可能消化该部分高端人群。 人群分析 本案的主力购买人群仍是河东区的区域人群, 主要集中在六纬路，津塘路沿线，大直沽附近，这部分人群在本区域生活时间较长,对本区域内的情况较熟悉,已在本区域内建立了较好的人际