领秀2008上半年营销工作总结.ppt

领秀?新硅谷2008上半年营销工作总结 市场篇——保利?西山林语 市场篇——保利?西山林语 近期北京商品房住宅成交量统计 说明： 08年2月份是近7个月来商品房销售市场的最低谷，直到08年3月成交量才有所回升，然而08年4月份成交量却再一次下滑。 4月住宅日均成交面积2.49万平方米，环比下降21.7%，同比去年4月份的5.50万平方米下降54.7%；4月住宅日均成交套数201套，环比下降24.7%；同比去年4月份的415套下降51.6%。 市场现状分析 07年政府出台的一系列宏观调控政策，很大程度上抑制了房地产市场中的投机和不理性投资行为，商品房销售速度放缓，同时购房者对房价下降的预期增大，购房意愿下降，市场处于严重的观望情绪之中。 08年股市、基金（6100点-2900点）高强度振幅，使得已经临冬的地产市场又雪上加霜。 4月份住宅成交量急转直下，打破了人们建立在“3月份成交量有所回升”的市场状况上的回暖判断。楼市回暖迹象趋缓。 08年上半年市场情况总结 促销成风：08年上半年周边市场除新盘保利西山林语首次开盘集中放量外，其他项目均为试探性放量，市场进入了“价滞量跌”的调整阶段，与年初如同“小荷才露尖尖角”的促销打折相比，如今更多楼盘加入了促销的行列。除了房价折扣，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。 观望升级：现阶段客户的观望态势有所升级，已经从以前“观望买A项目还是买B项目”上升到“观望买还是不买”。造成市场观望加重主要有两方面原因： 市场近期不但没有好转，反而更加“理性”，导致客户对市场信心下降； 股市基金、多数购房者资金已被严重套牢，已无剩余资金进行周转，致使置业计划后置。 08年B区推盘节奏回顾 08年B区推盘情况回顾 08年第一次开盘（B区公寓第一次开盘） 开盘时间：2008.1.26 开放楼座：公寓4＃ ，共44套 08年第二次开盘（B区别墅第五次开盘） 开盘时间：2008.3.18 开放楼座： 双拼：20＃ 、21＃ 、24＃ 25＃，共8套 联排：37＃ 、38＃，共10套 独栋：16＃-101，共1套 08年第三次开盘（B区别墅第六次开盘） 开盘时间：2008.4.4 开放楼座： 联排：41＃、46＃，共12套 08年第四次开盘（B区别墅第七次开盘） 开盘时间：2008.4.19 开放楼座： 合院 42＃，共4套 08年B区推盘情况回顾 08年第五次开盘（B区公寓第二次开盘） 开盘时间：2008.6.1 开放楼座：公寓1＃ ，共54套 08年第六次开盘（B区别墅第六次开盘） 开盘时间：2008.6.6 开放楼座： 双拼：29#、30#、33#、34#、35#，共10套 08年第七次开盘（B区洋房第四次开盘） 开盘时间：2008.6.28 开放楼座： 豪华两居12#楼，共54套 08年B区推盘情况回顾 B区公寓首次开盘（08年B区第一次开盘） 开盘时间：2008.1.26 开放楼座：公寓4＃ ，共44套 08年B区公寓首次开盘回顾 B区公寓首次开盘时间： 2008年1月26日 产品供应情况： 销售情况统计： （数据统计截止到2008年1月31日） 08年B区公寓首次开盘销售进度 销售进度统计 销售进程：2单元四层以上01、02户型——1单元四层以上02户型； 销售进程分析： 4#（11层）南向为洋房5#（5层），五层以下的户型受对视、采光遮挡因素影响较大，销售速度缓慢。4#楼1单元01户型位置临街，受噪音、粉尘因素影响，销售速度滞后。 剩余的产品为4#楼边单元户型及2单元5层以下的01、02户型，销售速度缓慢的原因主要在于4#楼（11层）南向为洋房5#（5层），五层以下户型受对视、采光遮挡因素影响较大，而4#楼1单元01户型位置临街，受噪音、粉尘因素影响，因此销售速度滞后。 08年B区公寓首次开盘销售总结 销售情况总结： B区观景公寓首次开盘的销售均价为12653元，与A区同类产品相比，价格上调尺度较大。 从市场反馈来看，公寓产品的销售速度开始滞后。说明价格上调尺度已经达到市场可承受的最大范围，并已超过部分客户心理价位的最上限。 影响客户成交的主要因素： 政策效果显现——07年出台政策的调控效果在08年初开始显现，加上社会舆论影响，导致客户持币观望心态加剧； 竞争项目降价促销——08年初市场大批项目开始给出较大折扣或优惠活动进行变相降价，分流部分意向客户，并致使客户对本项目房价下降有很大期待。 首付比例提高——年前大多数客户需要资金回笼，同时又受到贷款政策的影响，使其因首付款比例提高而无法承受， 房贷政策紧缩——银行对贷款人的资信审核较为严格，致使诸多客户因不符合贷款条件被拒之门外。 推广力