前期产品设计与策划和销售的衔接1424297990.docVIP

项目开发前期产品设计与策划和销售的衔接 开发方式的变革 传统方式-串行式 ---先有产品后有市埸，适应供不应求 可行性研究-先确定开发方向 土地准备-先分析土地开发成本与周期 项目规划-按予定项目规划 项目咨询与评估-按市埸需求与导向评估 土地购置-先置土地后设计 建筑方案设计 营销策划-正式进入，确定产品定位 项目报建设计（含总图规划指标） 施工图设计-确定营销策略+整合销售力 开工-（投资额达总投入的25%以上） 销售-蓄水，开盘，销售，促销，尾盘 竣工验收-处理合同销售纠纷 交房入住-销售与工程移交物管介入 物管运营（清盘…） 全程营销方式-并行式 ---先有市埸后有产品，适应供过于求 全程营销-确定投资意向后开始全程营销介入 可行性研究-先研究市埸需求与导向 土地准备-先研究土地效益最大化 项目规划-按市埸导向规划 建筑方案设计+景观系统概念设计 营销策划-确定产品定位和营销策略 土地购置-先定设计后置地 项目报建设计+景观系统方案设计 施工图设计-整合销售力+销售准备 开工-（投资额达总投入的25%以上） 销售-蓄水，开盘，销售，促销，尾盘 竣工验收-处理合同销售纠纷 交房入住-销售与工程移交物管介入 物管运营（清盘…） 搂盘开发一般操作模式 ●. 一个项目从确定地产投资意图初期就应请专业的评估公司对拟开发地块作前期评估;然后做项目的前期策划;再根据定位引导建筑设计,引导楼盘建设;其次才做项目营销推广. ●. 在项目整个开发过程中是产品导向，分段控制与执行，投资顾问、设计、●. 全程营销的实质是全程整合操作，由传统的串行式项目管理提升到先进的并行式项目管理，营销策划全程介入并与项目开发同期进入； ●. 全程营销的操作过程是市埸导向，项目开始阶段介入且全程介入，由有实力的专业房地产经纪公司根据房地产开发程序，应用专业的分析工具、手段、遵循房地产市场发展的普遍规律，为开发商在项目开发前期提供投资顾问服务，项目起动后提供前期策划定位服务，后期提供推广策略及广告表现等服务，并提供专业的销售代理服务, 全方位全过程帮助开发商尽快满足项目开发主要需求，使其得到持续性、稳定性的品牌发展，争取成为城市主导或主流开发商。 全程营销在项目开发前期的工作方向 (一) 产品理念阶段（环境，规划，建筑设计理念的创新和营销推广理念的选择---项目评审与建议阶段） 1.工作内容： ●基地初步分析 （资料收集与分析） ●市埸调研 （市埸潜在机会） ●项目资源分析与对策 （资源整合+土地决策） ●主题概念的初步选择 （市场定位+营销主题） ●环境，规划，建筑设计理念的基础创意 ●环境，规划，建筑设计方案的修改和审定 2.工作目的：确定项目核心价值和项目及产品开发方向 (二) 开发理念阶段（开发模式，产品定位，营销策划---项目和产品定位阶段） 1. 工作内容： ●基地研究 （土地密码破译与筛选） ●市埸分析 （市场需求空缺与风险）●产品分析 (市场概念与建筑语言的互动) ●产品附加值分析 （增值机会与增值点，差异化+细分化） ●项目和产品定位 (市场定位与产品概念) ●项目和产品经济分析 （价值研究与判断） ●环境，规划，建筑设计报建阶段设计任务书的编制 （规划设计） ●环境，规划，建筑设计施工图阶段设计要点的调整或修改 （建筑施工） ●项目和产品营销推广策划（销售力凝聚与提升）●确定项目及产品定位 ●确定项目和产品营销推广模式和主题 ●配合业主完成项目报建。 项目规划、、、、、、、、、、、、、、… 风格设计要素;个性化, 理性化, 多样化, 简约化, 现代化等； 其它：广告平立面位置予留与协调，项目天际轮廓线, 项目轮廓线夜景, 产品品牌与企业品牌符号的推广等。 协调技巧 尊重专业水平与专业创意； 不介入或不轻易介入专业问题的争论和评议； 多用建议，少提要求； 涉及产品品质定位和销控价格的关键问题不让步； 协商问题的出发点只有两点：适应目标市埸需求，适应目标客户需求； 解诀问题的目的也只有两点：满足开发商的主要需求，争取项目和产品创造的经济效盈和品牌效应最大化。