2011年_佛山市禅桂写字楼市场调研报告100525241.docVIP

2011年 佛山市禅桂写字楼市场调研报告 一、禅桂写字楼市场容量 1、佛山中心组团写字楼市场现状概述 早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。 在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地11大项目的动工、季华路·总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。 2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、成交价格和租赁价格持续平稳走高）。佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。 2、禅桂中心组团写字楼市场容量 2007-2010年禅桂写字楼市场容量 年份 新增面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 2007 2.70 1.74 2008 7.94 6.50 2009 3.05 2.65 2010 24.24 19.17 合计 40.03 31.31 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例 项目 出售物业面积（万㎡） 自持物业面积（万㎡） 出售和自持的比例 卓远国际 14130.27 16412.55 0.86：1 金海广场 26044.96 11236.83 2.32：1 九鼎金融中心 26448.17 17425.90 1.52：1 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟卓远国际商务大厦写字楼市场随着进程的推进经济的快速发展佛山写字楼，百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品，市场供应量也急剧上升写字楼出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。 数据来源：禅城区房地产交易所 2007-2010年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中2007年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为2.7万㎡，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振”；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益，从而导致2007-2010年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008年受到宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有0.55万㎡。2010年，金海广场、九鼎金融中小、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况，促使总体供需量的强劲反弹，成交均价也冲破“万”字头，为11849元/㎡，环比上涨30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！ 数据来源：南海区建设局 目前，桂城区写字楼板块仍处在规划建设中，所以个别大型写字楼对其市场的量价关系影响较大。其中，2010年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供需两端都上升到桂城近年最高点，新增面积为16.12万㎡，成交面积为13万㎡，相比于2008年上涨166.45%和135.13%。成交均价方面，2008-2010年大致维持在“5”字头，2011年，桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘，一举抬高了市场均价，达10249元/㎡，已经追近禅城区2010年的成交均价。 5、小结：禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断 区域 项目名称 面积（㎡） 禅城 永新村南村旧改项目 （万科广场） 33万 山湖电器地块旧改项目 12万 周记地块项目 约10万 （3栋高层写字楼） 2012年后 恒福国际商业中心项目 10万（含商业） 季华七路北侧商业项目 30万 （综合体） 2012年后 雅庭国际广场 9万 星星华园国际二期 约15万（含酒店、公寓和商业） 2011-2012年 岭南天地 20万（含商业） 新鸿基项目（澜石） 280万 佛禅（挂）2010-021地块 1.4万（含商业） 2011年后 佛禅（挂）2010-022地块 6万（含商业） 佛禅（挂）2010-019地块 6.4万（含商业和住宅） 佛禅（挂）2010-017地块 约33万 （都市型产业用地） 佛禅（挂）2010-015地块 2万（含商业和住宅） 佛禅（挂）2010-014地块 4.7万 （都市型产业用地） 佛禅（挂