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2007-12-3 房地产开发 可行性研究与过程管理 第一节 开发项目的可行性分析 一、可行性研究的目的和作用 目的：实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高经济、社会和环境效益。 作用： 是项目投资决策的重要依据 是筹集建设资金的重要依据 是开发企业与有关部门签订协议、合同的重要依据 是编制下阶段规划设计的基本依据。 可行性研究的主要内容之一房地产市场调查与预测 市场调查 市场环境调查 宏观 中观 微观 市场需求调查 潜在需求量、市场占有率、销售趋势分析、人口、收入 顾客和购买能力调查 竞争调查 可行性研究的主要内容之二房地产开发项目投资估算 土地费用（出让金） 参照近期出让类似地块 基准地价修正 前期工程费 前期规划设计可行性研究：总投资的百分比 土地开发费用：实际工程量*计费标准 房屋开发费：实际工程量 管理费：前四项的百分比（3%） 销售费用： 财务费用 利息：按照金融市场利率 利息以外的其它费用：利息的10% 其它费用 不可预见费：前述费用的3-7% 税费：法规标准 可行性研究的主要内容之三房地产开发项目的财务评价 概念： 步骤： 主要技术经济指标 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 开发商成本利润率 成本收益率 投资收益率 第二节 开发项目的过程管理 开发模式与机会选择 规划设计管理 招投标管理 工程项目管理 一、房地产项目开发的模式与机会选择 基本模式 合作开发 多项目开发 大盘开发 时机把握 中长期：（地段选择） 中短期：（时机把握） 二、房地产项目开发规划设计管理 项目规划设计是房地产开发的龙头 规划设计内容 建筑规划设计 道路规划 绿化规划 三、房地产开发项目招投标管理 招投标形式 公开招投标 邀请招投标 协商招投标 招投标原则 公开 公平 公正 最低标价原则 四、房地产开发项目工程管理 质量管理 原材料质量 施工质量 混凝土浇灌的试验管理 房地产开发项目成本管理 进度管理 思考题 项目开发为什么要进行可行性研究？其主要内容是什么？ 为什么项目开发过程中还要进行规划设计管理？ 工程管理包括哪些方面？ 质量管理包括哪几个方面？ * * * * *