设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册).doc

课程名称 设备维修、维护、保养基础知识 课程时数 2小时 课程目的 了解设备管理理念，设备管理的方法介绍 培训对象 技术人员 使用教具 投影仪 教学方法 讲授法、案例分析法 讲义具体内容： 物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，对设施、设备运行的依赖性越来越强，房屋的设备、设施越来越复杂，管理要求越来越高。 设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。 （属客户的预期利益） 属物业管理中常规性的公共服务项目（服务内容分类） 常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务 有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。 有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。 物业管理服务的设备、设施构成（十大类） 物业管理中常见的设备、附属设施，主要有供电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调暖通设备、电讯设备、安防设备、楼宇智能控制设备、加工维修工具设备、房屋本体及其附属设施。常见的公共设施，主要有道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱（房）等。 物业管理服务的设备管理服务质量意识 ISO9000：2000版中八项质理管理原则 以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、与供方互利的关系。 “与客户为中心”、“创新意识”、“工作激情” 1、建立正确的职业观； 2、建立和谐的工作关系； 3、积极主动的工作态度； 4、脚踏实地的工作作风； 5、娴熟服务技巧； 6、上门服务的规范要求： 设备管理的运作方式： 房屋设备、设施管理主要包括运行管理和维修管理两大部分，一般由物业管理公司的专业部门主管，由专业人员负责。基层管理有分散的综合性管理（介绍目前发展公司设备管理模式）和集中的专业性管理等方式。（介绍管理公司的设备管理模式） 专业技术管理和组织管理 爱设备-懂设备-用设备-修设备-管设备，只有具备这种素质的人才能与机器交流，才能与机器之间形成默契。 设备管理的内容： 基础资料、（房屋设备技术档案、设备卡、管理账册） 设备运行、（运行使用维护、值班和交接班制度、设备运行时间安排） 　在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：　　其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；　　其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；　　其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。 物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡"能者为师，不耻下问"，要求"互教互学，共同提高"。这样，逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到"心中有数，有案可查，有据可依"，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。物业设备运行目标从物业管理行业角度包括以下四个方面： 安全性、可靠性、舒适性、经济性、 设备维修、（定期检查、日常保养、维修质量标准） 设备能源、（水、电、气使用的合理性分析和改进） 文明安全（设备的运行安全、维修设备和人安全、 技术资料的统计分析 目的：以最少的投入获得最大的经济效能 管理制度：规范管理行为，表格化操作，让每一个贴近机器的人操作一致。（管理制度化是专业管理的特征之一） 维修工程的分类（检修等级） 日检：属巡视检查维护，对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据。 月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。 季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。 年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。 大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，