房地产开发融资法律实务.ppt

融资分三期进行 三个基金融资平台 每期融资1亿元 有限合伙人 有限合伙人 普通合伙人 执行合伙人 资产管理公司员工 1万元 资产管理公司 100万元 有限合伙制基金 项目公司 ③ 持股90.01% 项目公司股东 ② 委托贷款9740万元 ① 增资260万元，持股3.33% 投资者 9899万元 案例三 ④ 以所持股权质押 ⑤房地产项目楼房整体预售 四. 律师在融资中主要作用 (一) 协助拟定融资方案 (二) 参与融资谈判 (三) 起草、修改项目融资的全套法律文件 (四) 对融资项目进行法律尽职调查并出具报告 (五) 对项目融资的合法合规性出具法律意见 谢 谢！ * * * * * * * 房地产融资法律实务 主讲人：林旭加 上海市建纬(深圳)律师事务所 房地产融资法律事务 一. 背景 二. 融资类型及运用 三. 几种主要融资模式的操作 四. 律师在融资中主要作用 一. 背景 (一) 房地产开发的几个阶段 (二) 目前房地产投融资情况 (三) 去年以来的房地产行业宏观调控 (一) 房地产开发的几个阶段 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978年至1991年) 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992年至1995年) 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995年至2002年) 第四阶段：价格持续上涨的黄金发展阶段(2003年至今) (二) 目前房地产投融资情况 我国2009年全社会固定资产投资224846亿元，其中房地产开发投资36232亿元，占比为16.11%。 我国2010年1-8月全国城镇固定资产投资140998亿元，其中房地产开发投资28355亿元，占比为20.11% 。 (三) 去年以来的房地产行业宏观调控 2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 (三) 去年以来的房地产行业宏观调控 2009.12.17 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 (三) 去年以来的房地产行业宏观调控 2010.04.11银监会:银行不得对投机投资购房贷款 2010.04.13住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.17 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金 2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 (三) 去年以来的房地产行业宏观调控 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套认定标准 2010.08.02 国土部发出1457宗闲置土地黑名单 2010.09.27 国土资源部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.09.29 中央部委出台措施巩固房地产市场调控成果 2010.10.11 上调六家银行存款准备金0.5% 二. 融资类型及运用 (一) 融资分类 1. 公募和私募 2. 债务融资和股权融资 (二) 几个主要的融资品种 1. 并购贷款 2. 房地产开发贷款 3. 房地产信托 4. 投资基金 二. 融资类型及运用 (三) 房地产开发三个阶段融资的应用 前期 中期 后期 土地一级开发至四证前 四证满足后至房地产证办理前 房地产证办理后 并购贷款 (1) 并购贷款定义 (2) 并购贷款的主要条件 (3) 并购贷款使用的限制 房地产开发贷款 (1) 房地产开发贷款定义 (2) 房地产开发贷款的主要条件 (3) 房地产开发贷款使用的限制 房地产信托 (1) 房地产信托定义 (2) 房地产信托融资概况 (3) 集合资金信托计划的设立 房地产信托 (4) 房地产信托融资模式 ① 贷款型信托融资模式 房地产信托 特点及优势 对公司(项目)要求 要求的风险控制机制 退出方式 “四证”齐全 资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户 偿还贷款本金 自有资