2010年房地产风险分析及控制.pptVIP

钢结构 京 广 中 心 西 环 广 场 中国国际贸易中心 “鸟巢” 中银 * * * 3.房地产抵押估价的实质： 房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额 度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 《房地产估价规范》6.4.2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。” 4.房地产抵押估价的法律规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国担保法》 《中华人民共和国物权法》 《城市房地产抵押管理办法》 《房地产估价规范》 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产 抵押估价管理有关问题的通知》 《房地产抵押估价指导意见》 5.房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 完全产权房地产 房地产是以出让方式获得土地使用权，拥有一定期限 的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自 建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球 场、工厂等。 这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况 采用市场法、收益法和成本法估价。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行 评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发 法估价。 不完全产权房地产 这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。 选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让 土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权 应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出 让金的价款。 部分（局部）房地产 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的 作用以及相应的权益。 其估价方法可选用市场法、收益法或成本法。 在建工程房地产 这类房地产是指正在施工但未完工或已完工但未通过 竣工验收的工程项目，对在建工程作为抵押物进行评 估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度 和相应可实现的权益。 此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价 值，不含拖欠价款，一般采用成本法和假设开发法。 乡（镇）、村企业房地产 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。 估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。 6.房地产类抵押评估流程 客服经理接受估价业务 估价业务确定 提供资料清单 事前准备 现场查勘 索取所需资料 对抵押房地产 进行初步分析 测算 提出书面 咨询意见 或报告 公司内部审查 通过 出具书面报告 7.各种类型房地产的估价的技术路线及难点处理 a.商业房地产的估价 b.商务办公房地产的估价 c.酒店房地产的估价 a.商业房地产的估价 影响商业房地产价格的主要因素有： 地段繁华程度 交通条件 临街状况 建筑品质及内部格局 楼层 净高 面积 装修 无形价值 如：北京王府井大街 东方新天地 商业房地产估价的技术路线及难点处理 （1）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 a.出租型商业房地产 b.运营型商业房地产 （2）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 a.整幢商业 b.整层商业 c.同层商业不同铺面 （3）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 b.商务办公房地产的估价 影响商务办公房地产价格的主要因素有： 集聚程度 交通条件 周边环境 外观形象 内部装修 设备、设施 智能化程序 物业管理水平 租户类型 楼层 商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 （1）商务办公房地产租金的求取 a.租约问题 b.租金构成内涵问题 c.租金的支付方式问题 d.地下车库租金问题 （2）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 a.单纯型商务办公房地产 b.商住型商务办公房地产 c.综合型商务办公房地产 c.酒店房地产估价的技术路线及难点处理 影响酒店房