浙江台州东森集团项目市场调研报告.doc

目 录 第一章 项目简介及市场调研工作 3 一、市场调研背景 4 二、项目简介 4 三、市场调研工作内容及时间 5 1、工作内容 5 2、工作时间 5 四、市场调查方法及过程简述 6 1、观察及访谈法 6 2、商家实地监测法 6 3、问卷调查法 6 4、资料收集法 7 5、数据分析法 7 五、商圈确定分析 7 1、商圈范围的确定分析 7 2. 各商圈的社会经济情况简介 11 第二章 市场调查结果及发现 12 一、台州地区经济环境及生活结构研究 13 1、台州地区简介 13 2、经济 13 3、气候 13 4、旅游 14 5、交通、通讯 14 6、工业 14 7、第三产业 15 8、人口及区域人口结构 15 9、居民经济情况指标 15 10、GDP发展状况及产业结构情况 17 二、城市发展规划与区域结构 20 1、城市性质与发展目标 20 2、城市发展规划 21 三、台州商业发展规划及现状调研综合分析 27 1、台州商贸网络规划 27 2、台州零售业分析 28 3、大型主力竞合店典型性调研究分析 36 4、重点小結 69 四、商业地产发展现状及综合调研分析 69 1、台州地产发展现状 69 2、地产消费现状 72 3、商业地产现状 72 4、高档公寓现状 73 五、台州餐饮综合调研分析 82 1、餐饮业 82 2、酒店/宾馆综合调研分析 88 第三章 消费者习惯综合调研 112 一、 受访者背景情况介绍 113 1. 性别情况 113 2. 年龄情况 113 3. 职业分布情况 114 4. 收入情况 114 二、 投资行为调研 116 1. 投资倾向： 116 2. 置业关心的问题 117 3. 购买写字楼 117 4. 租赁写字楼 118 三、 台州受访者消费习惯调研 119 1. 交通工具使用 119 2. 本地消费行为调研 120 四、 台州受访者消费行为调研 132 1. 品牌类型偏好 132 2. 受访者消费消费场所选择偏好 133 3. 休闲消费调研 136 4. 台州购物消费概况： 142 5. 娱乐消费行为 193 6. 餐饮消费行为 194 7. 酒店消费倾向 199 8. 受访者宴请消费倾向 200 9. 对未来大型购物广场的期待 201 第四章 项目SWOT分析 204 （一）、项目优势 205 1、区位优势明显 205 2、项目位置优越，地标性强 205 3、各项目发展空间大 205 4、商业发展的必然性 206 5、建立东森特色 206 （二）、项目劣势 206 1、几个标的位置都非重要商圈核心 206 2、台州城区分布较分散， 206 3、消费者对于城市综合体的认知不足 206 4、消费者习惯区外购物、娱乐、休闲； 206 5、消费群体外流 207 （三）、项目机会 207 1、错位经营，区域互补 207 2、强大的消费能力 207 3、台州缺乏高档百货公司 207 4、树立一站式购物、休闲、娱乐消费标准的最佳时机 208 （四）、项目威胁 208 1、区域版块竞争危胁 208 2、定位同质化威胁 208 3、强势的市政商业规划 208  第一章 项目简介及市场调研工作 一、市场调研背景 台州是目前东南沿海经济较发达的城市，正在造城的台州有着新兴城市的特点，发展速度快、活力较强，但其零售业的发展水平与规模仅相当于北京、上海、深圳等城市8-10年甚至更早以前的状态，商业业态发展、引导与经济发展不相匹配，非常欠缺现代化的大型综合购物中心、高端百货以及新兴零售业态。 受贵集团委托，特为以下标的的定位或调整决策所需提供市场实际情况，并提供科学有效参考分析： 台州路桥的“东森购物中心”1F-5F的品牌调整建议； 台州路桥的“东森购物中心”6F-16F的业态组合建议； “台州电子数码城”5—8层的业态组合建议； “台州世界贸易中心”项目立项建议； “奥特莱斯”的立项建议； 本次市场调研工作目的在于通过对以上项目所在地——台州市的商业、地产、餐 饮娱乐等行业的需求、供应、竞争等方面进行充分地调查，对台州普通消费者和高收入人群的消费习惯、消费需求等进行调研与分析，并结合温州百货零售业的成功模式和市场缺失进行综合比照，从而对以上项目进行完整的评估和判断。 二、项目简介 1、东森购物中心商业裙楼5层，主楼16层，地处路桥区商海北街东侧，总建面积2.5万平方米，北至腾达路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼商业目前定位为时尚百货并投入运营；主楼部分未定位、未销售。 2、台州电子数码城，位于路桥区腾达路699号，占地30余亩，总建面积11.41万平方米，裙楼电子数码营业面积4.5万平方米。主楼建筑面积5万平方米，目前欲重新定位，未销售。 3