2012唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议.ppt

Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 整体示意 住宅示意 酒店示意 项目定位高端，以二室三室为主，三室大户型居多，迎合唐山市高端客户需求 产品 一室 二室 三室 四室 面积区间 55-70㎡以下 80-90㎡ 100-120㎡ 130-180㎡ 190-250㎡ 面积配比（约数） 10% 15% 25% 35% 15% 配比原因 利润补充，主要为投资性客户 现金流产品，盈利主体，完美的户型设计将塑造精品项目形象 利润最大化，强调高端客户需求，树立奢华形象 产品差异化与多样化，可设置为跃层 项目户型配比定位 唐山市场以90-120平米户型为主，120-150平米户型趋势平稳，说明需求量稳定，09年11月份显示市场对大户型有了新的认识和追求，将存在巨大发展 户型配比原则 功能定位是产品组合的前提，依托其产生的产品规划才是符合市场需求的 对于实现现金流量的产品和长期持有的物业，要做有机的优化组合，保证项目资金的合理性和安全性 要充分论证不同产品未来发展的不同需求，持有型的物业可以超前一步，销售型的物业就要适度超前 唐山市近期住宅面积比 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 户型建议---提升项目品质塑造唐山标志形象 私家电梯入户，通过增加一部电梯实现； 动静分开，避免相互干扰； 以高层10-12#楼户型为例 功能区互不干扰 私家电梯入户 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 私家电梯入户 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 推荐户型——户型以140-180平米的三居为主 三室二厅户型 三室二厅户型 三室二厅户型 四室二厅户型 楼层间有效隔音的浮筑楼板 低辐射镀膜 LOW-E中空 （加惰性气体）遮阳玻璃 低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。 国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞击声的传播 变频风机新风系统 可视对讲功能 家居安防功能 照明及电动窗帘控制功能 地采暖控制功能 中央空调控制功能 场景控制功能信息发布及查询功能 网络远程控制功能 电话远程控制功能 智能化设施，从产品品质内涵出发，为客户打造安全、舒适的生活，标定唐山NO.1形象 可以敏感识别由室内人员的出现，活动状况的不同，室内污染度的高低所导致的室内相对湿度的变化，从而自动调节新风量 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 市场比较法 Q1 Q2 Q3 定位与占位 产品建议 价格建议 Q4 售楼处建议 比较因素 本项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三 可比实例三 项目名称 本案 万达广场 天一紫御庄园 渤海新世界 新华1号 占地面积 （万㎡） 4.7341 22 2.72 0.9752 4.0791 建筑面积 （万㎡） 35.15 104 20 8.6 18 建筑类型 高层 高层 高层 高层 高层 产品类型 —— 88~230㎡ 二居、三居、四居 68~250㎡ 一居、二居、三居、四居 90~139㎡ 二居三居 53~272㎡ 一、二居、三居、四居 绿化率 —— —— —— —— —— 容积率 7.42 3.5 5.2 2.5 2 品牌知名度 较好 高 较高 较高 较低 户型特点 —— 景观效果好 产品附加值较高 景观效果好 产品附加值较大 景观效果好 产品附加值极大 精装修 目前参考均价 （元/㎡） —— 8800 9600 8000 8200 对比打分，四个项目对本案的可比价格为 根据本案情况，可设定以上三个项目权重分别为0.1、0.3、0.3、0.3，由此可计算本项目均价=8560×0.1+9240×0.3+9888×0.3+8200×0.3=9054元/㎡ 因此，本案入市价格为9054元/㎡ 渤 海 新 世 界：8000×1.07=8560 万 达 广 场：8800×1.05=9240 天一紫御庄园： 9600×1.03=9888 新 华 1 号：8200×1.00=8200 项目整盘目标实现均价9054元/㎡，入市即以此价格为起点； 若按3%的变动范围来计算，整体均价上下界点为： 9054×（1+3%）=9325元/㎡ 9054×（1-3%）=8782元/㎡ 本项目在销售周期内静态的价格区间约为： 8782元/㎡~ 9325元/㎡ 顺市场变化而动，保持高开稳走的节奏 Q1 Q2 Q