2012设计阶段成本控制.pdf

房地产设计阶段成本优化与控制 （IV） 主讲专家：吴迪 【Ⅰ】目标与措施 基本原则 【Ⅱ】设计管控关键路径 概念设计 实施方案 初步设计与施工图 【Ⅱ】启示与建议 一、规划设计成本精细化管控目标与措施 基本原则：全员全控基于客户细分成本控制 省钱等于赚钱 成本控制不等于省钱 合理规划有效成本 严格控制无效成本 设计阶段成本控制体系与专业平台 之一：成本规划 ① 确定盈利模式 ② 可售比 ③ 产品附送率 ④ 停车率与停车方式 ⑤ 商业及业态 ⑥ 会所及配套 ⑦ 人防及分区 设计阶段成本控制体系与专业平台 之二：成本级配 ① 建筑模块 ② 精装模块 ③ 景观模块 ④ 电梯模块 ⑤ 智能化模块 设计阶段成本控制体系与专业平台 之三：成本对标 ① 标准层含钢量 ② 标准层混凝土含量 ③ 窗地比 ④ 地下室层高 ⑤ 地下停车面积 ⑥ 地下室钢筋含量 ⑦ 景观软硬景比例 【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径 概念设计 实施方案 初步设计与施工图 【设计前期】 1 设计前期之权：各业务部门职责 设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重 项目事务部 营销部 ＋ 财务部/成本部 设计部 项目部 2 设计前期之事：核心工作 核心：精准定位,产品决策 设计任务：概念设计 预测成本 2 设计前期之事：做好概念设计，提高决 策效率 在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标 1、指标 产品定位指标 2、方案 2、方案 确定规划草案 设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成 2 本测算的基础 强排方案 产品决策 •确定指标 •盈利模式 •确定规划结构 项目 定位 •预估成本 • 目标客户 •预估利润 •营销策略 成本测算 市场定位 设计前期之人：主要工作 三步骤 1 基础 分析 2 强排 方案 3 4 做概念设计前提 两大前提 一、项目：土地规划要点确定 红线；容积率；限高；退线；配套 二、营销：项目定位及户型配比 商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。 两个案例： 分解强排方案盈利模式选择 如何提高概念设计效率 ？ 精准定位；预测成本 ① 精准市场分析 ② 重视设计前提 ③ 做好强排方案 ④ 掌握基本盈利模式 ⑤ 注意积累固化 1 精准市场分析：1.1. 竞品选择标准 标杆楼盘：3个“最” 区位