嘉兴城东路地块项目立项申请报告.doc

目录 一、区域规划 3 1.1 城市人口 3 1.2 区域经济 4 1.3 产业分析 5 1.4 固定资产投资 5 1.5、发展规划 6 1.6 商业规划研究 10 二、地块综述 21 2.1 地块区位分析 21 2.2 地块现状 22 2.3 周边分析 23 2.4 SWOT分析 24 三、区域市场分析 25 3.1 住宅市场分析 25 3.2 商业市场分析 33 四、住宅产品分析 47 4.1 规模 47 4.2 产品类型 47 4.3 主力面积 48 4.4 平均价格 48 五、项目商业定位 49 5.1 商圈定位 49 5.2 战略定位 51 5.3 规模定位 52 5.4 业态定位 54 5.5 项目定位综合描述 55 5.6 业态配比 56 5.7 业态分布 57 六、经济指标 58 6.1 地块经济指标 58 6.2 土地费用 59 6.3 总成本估算 59 6.4 销售收入 59 6.5 静态分析 60 一、区域规划 1.1 城市人口 嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一。市境介于北纬30度21分至31度2分与东经120度18分至121度16分之间，东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目之水，大运河纵贯境内。市城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显嘉兴市为浙江省省辖市，下设南湖区、秀洲区、经济开发区，辖嘉善县、海盐县2个县以及平湖市、海宁市、桐乡市3个市（县级市）。嘉兴市有建制镇53个、已设有乡、街道22个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个、乡镇居委会12个、行政村940个。全生产总值亿元，增长%，增幅比上年提高4.4个百分点，排长三角16城市第11位。按户籍人口计算，人均GDP为67410元(9958美元)，增长13.1%。“十一五”期间，全市地区生产总值年均增长12.4%，年均增速高出全省0.6个百分点。 2010年，全市城镇居民人均可支配收入27487元，排长三角16城市第12位，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.0%；农村居民人均纯收入14365元，增长13.2%，实际增长8.9%。城镇居民人均消费性支出16559元，增长7.8%；农村居民人均生活消费支出9274元，增长8.7%。“十一五”期间城乡居民收入年均实际分别增长8.2%和9.5%；城乡居民家庭恩格尔系数分别由2005年的36%、37.5%下降为32.9%和33.0%。 1.3 产业分析 2010年，第一产业增加值第二产业亿元第三产业亿元，增长%。三次产业构由的调整为 1.4 固定资产投资 2010年，全市全社会固定 1.5、发展规划 1.5.1 功能定位与总体发展 市域功能定位 浙江接轨上海、竞合江苏的门户型都市地区与交通枢纽； 长三角南翼新兴的现代服务业基地，浙江省科技创新和文化职教的先进地区，环杭州湾先进制造业的重点发展地区； 吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区，融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。 都市区发展战略 多元交融，与周边城市错位发展，构筑具有嘉兴自身特色的“和谐”大都市 造 魅力嘉兴——提示文化的地域特色；增强都市地区的内聚力； 精明嘉兴——实行精明增长方式与集约化的发展模式； 精致嘉兴——建设高质量的都是景观，培育精致化的都市气质； 优雅嘉兴——营造恬静、儒雅、舒适的都市环境与氛围。 规划中心城区发展以南湖为中心，向心集聚，逐步形成“一心双核、两副两轴、三片三楔”的城市空间布局结构。 1.5.2交通规划 1、对外交通 规划对外交通高速公路网（三纵三横三连）、320国道（一级公路标准）、07省道（一级公路标准）、01省道（一级公路标准）、沪杭铁路、乍嘉磁悬浮、沪杭城际轨道交通、苏嘉绍城际轨道交通以及“三横两纵三连两延伸”的高等级航道网组成，形成铁路、公路、水运多种运输方式协调的现代化、立体化、高速化的四通八达的区域综合交通系统，增强区域交通联系，确立嘉兴地区成为杭州湾北岸区域交通枢纽中心。 2、内部交通 规划国省道和主要城市快速路网形成“梁欢十射一连”的道路网络，规划“环形加放射”的快速大运量城市轨道交通联系主城、各副城及滨江、滨海新城。 “两环”：主城环线、联系五个副城的环线 “环形加放射”的城市内部轨道交通线：串联各副城的城市内部轨道交通环线：联系中心城区至个副城区和滨海新城的城市内部交通射线。 1.6 商业规划研究 《嘉兴市商业网点发展规划》（2005年～2010年） 1、 规划的对象、范围 本规划的范围指嘉兴市域所辖秀城、秀洲两区和嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡五县（市），面积3915平方公里。规划重点范围是嘉兴中心城区和新丰、余新、凤桥、七