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行业研究 专题报告 贾祖国 86-755 jiazg@ 城市化、人口流动与房价 孟群 86-755 mengqun@ 中国当代房地产研究专题之一 2008 年7 月18 日 周期性消费品 房地产 中性 （维持） 上证指数 2779 本篇报告旨在通过城市化率和期间人口流动以及房价规律的研究，以判断中国城 市化趋势，并找寻中国未来房价最具上升空间的地域。 行业规模 占比% 城市化进程呈现两大基本规律：城市化总体进程沿 S 型曲线变动，城市化率 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 7022 3.5 突破 30%后进入加速阶段，直到城市化率接近 70%；从人口流动看：城市化 流通市值（亿元） 4007 6.4 率低于 50% ，以从农村进入城市为主；超过 50% ，以从小城市进入大城市为 重点公司市值（亿元） 3167 1.6 主；超过 70% ，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入 郊区； 行业指数 % 1m 6m 12m 工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构：工业化是城市化的长 绝对表现 -10.3 -55.1 -39.9 期驱动机制。城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节约，但城市 相对表现 -3.3 -5.0 -14.1 的聚集效应存在一个与城市最优规模相对应的临界点； (%) 房地产 沪深 300 80 60 房价表现：房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第 40 20 一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在第二阶段，大城市的房 0 价表现将显著优异；在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异； -20 -40 -60 美国的城市化进程：美国城市化率沿着 S 型曲线阶段性上升。人口流动的主 Jul-07 Nov-07 Feb-08 Jun-08 导方向符合四个阶段。纽约大都市圈的发展充分展示了人类城市化的演进； 相关报告 日本的城市化进程：战后日本创造一个至今无人打破的城市化发展纪录。日 本城市化进程主要围绕三大都市圈极其周边区域而展开，总体符合四个阶段； 韩国的城市化进程：1960 年代初，韩国经济开始腾飞，城市化进程加速，到 1990 年，韩国城市化率突破了 70%，达到 74.4%。首尔都市圈和釜山都市圈 的发展历史其实就是韩国城市化的历史。因此其城市化进程的 4 个阶段不是 很明显，总体看只有两个阶段。首尔房价表现优异； 中国城市化趋势及房价判断：2007 年中国城市化率已达到 44.9% ，根据美日 韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还 将继续快速提高；农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次 进入以小城市