10年武汉吉祥谷裙楼商业营销方向建议33P5.11MB.pptVIP

武汉吉祥谷裙楼商业营销方向建议 2010年5月24日 结合本案定位海产、干货市场的调查 市场经营情况分析 市场经营的特点分析 结合以上两大市场的分析得出： 1、两大市场的经营年限都是比较老的市场，客户在这两大市场的经营状况都比较稳定，经营户的整体经济实力较强，有持续经营发展的需求。 2、目前这两个市场的租金水平都在150-320之间，其租金的回报水平是食品类专业市场中较高的代表。 3、目前这两大市场的经营面积都在40-60㎡（门面经营面积），同时需求仓库及办公面积，一般都100-150㎡左右。 4、现阶段武汉海味、干货类的经营仍较分散，欠缺整体及具经营档次的场所，经营商户有经营升级的需求。 经营的产品主要类别 1、沿江路干货市场 主要以冬菇、木耳、雪耳、辣椒、红枣、瑶柱、干贝、元贝、干鱿鱼 2、舵落口大市场 主要以冬菇、木耳、雪耳、辣椒、瑶柱、红枣、干鱿鱼、紫菜、粮油 本案定位海产、干货市场 主要的经营产品定位为： 瑶柱、干贝、元贝、干鱿鱼、冬菇、干虾仁、干红鱼、干鳗鱼、干发菜、干海星、墨鱼干、章鱼干、鲍鱼干、鱼翅、虫草花、鱼肚干、海参、花甲肉、地鱼干、淡菜、牡蛎干等 销售策略 销售方案 方式一：2-3、5-7号楼街铺（直接主题包装销售） 结合主题定位直接销售，然后买家再与销售代理公司签署独家委托招租代理协议，由销售代理公司协助客户衔接商家租赁该物业。 方案二：1号楼1-3层（先经营，后返租销售） 由于专业市场需要培育过程，前期租金比较低及有一定期限的免费期，前期需持有经营一段时间，建议持有时间为一年，在街铺销售期间给予认购客户更大的信心保障，然后待热场完毕后，以带二年租约方式进行返租销售。 销售操作说明 返还方式一：总房价中一次性扣减 返还方式一：（按50㎡/间计算） 单价：18,809元/㎡ 销售出街总价：18,809元/㎡ ×50㎡/间=940,450元/间 实际成交总价：940,450元/间× (1-16%)=789,978元/间 实际成交单价：789,978元/间÷50㎡/间=15,800元/㎡ 成交首付50%：394,989元/间 10年贷款额：40万元 10年月供额：40×113.72=4549元/月 返还方式二：抵扣首期款方式 返还方式二：（按50㎡/间计算） 单价：18,809元/㎡ 销售出街总价：18,809元/㎡ ×50㎡/间=940,450元/间 合同成交总价：940,450元/间 成交首付50%：470,225元/间 发展商返还首付款：150，472元/间 客户实付首付：319,753元/间 10年贷款额：47万元 10年月供额：47×113.72=5,345元/月 备注：此方式甲方会产生部分税费，此费用成本可于售价中折返，由客户承担。但可以大幅降底投资客户的首付压力，而且商铺的经营回报可以抵扣供款压力，对新政下的投资客户及经营商户更具吸引力。 招商策略 一号楼自持物业 招商方式 统一经营 统一规划 统一招商 招商优惠建议 免入场费 免首年管理费 经营税收减免优惠 免6-12个月租金（视商户实力） 租赁期 2年，均价租金按100元/㎡不变 五、佣金的结算方式 乙方所有成交的购买客户经甲方确认后，同时甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得合同所规定的代理佣金点数。 对于已签署《商品房买卖合同》并已按实际收取楼款的商铺，乙方每月３０日前提前提供佣金结算请款明细单报甲方审核。甲方于收到请款明细单后的５个工作日内向乙方支付代理佣金，乙方提供等额的合法票据。（具体的结算依据是以当月达到的实际成交（套数）及合同成交总金额，按指定的比例提取代理佣金。） 六、销售及招商人员配置 提取比例：合作双方在合同代理期内，乙方同意在每月的结 算成交总佣金金额中将会保留10%的佣金作为本 项目的代理押金。 * * * * * 、项目周边商业市场概述（汇总） 售完 两层5.4米 30-40元/㎡ 50-60 ㎡ 8000-9000元/㎡ 同安家园 已经售完 一层3.8米、另有七米层高的 30-45元/㎡ 50-80㎡ 早期9000-10000元/㎡ 东方花都 已经售完 层高底层4.5米二层3.2米 40-50元/㎡ 60-100㎡ 早期12000元/㎡ 东方华府 尚余两间 临街3米 99㎡ 10000元/㎡ 盛世东方 已售完 两层5米 600/月 35㎡ 8000元/㎡ 绿色新都 清盘销售 层高5米4可隔双层 30元/㎡ 100㎡ 10000元/㎡ 七星香山花园 清盘销售 层高5米可隔两层 25-30元/㎡ 40-70㎡ 11000元