11年春季银川房地产场调研报告31P.docVIP

2011年春季银川房地产 市场调研报告 前 言 自2008年以来，银川房地产市场一直处于火爆状态。2009年银川连续5个月房价增幅位于全国第一。但2010年以来，在国家及地方政府调控政策日趋严重的情况下，并伴随着恒大地产、中海地产等中国百强房企的涌入，银川房地产市场将发生怎样的变化-----带着这样的问题，我们销售部积极响应公司号召，对银川房地产市场进行了调研。本次调研历时两周，几乎涉及到银川目前在售及待售的所有公寓写字楼及住宅项目。并通过亲自扫盘、电话调研、网络搜集、利用人际关系等调研手段，对持续变迁的银川房地产市场的价格及销售情况、土地开发及投资情况都有了直观的了解，使我们对市场有了更加清醒地认识，必将为公司决策层提供市场分析的重要依据。尤其是通过对竞争对手的调研，我们将取其精华，去其糟粕，明确我们的工作方向，有针对性地对公司的销售策略和推广计划提出合理的修改意见，以便尽早完成我们2011年的销售任务。 第一部分 银川概况 一、银川基础数据 土地面积 （平方公里） 常住人口 （万人） GDP （亿元） 人均GDP （元） 9527 170.18 644,024 37856 规模以上工业增加值 （亿元） 全社会固定投资 （亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 农民人均纯收入 （元） 88.58 492.10 15465 5389 二、银川及周边区域面积、人口分布情况 兴庆区——面积768平方千米，人口47万人。 金凤区——面积290平方千米，人口16万人。 西夏区——面积987平方千米，人口22万人。 灵武市——面积4639平方千米，人口23万人。 永宁县——面积1295平方千米，人口20.8万人。 贺兰县——面积1600平方千米，人口18.7万人。 三、城市消费发展水平 根据银川市统计局数据，截至2010年9月份实现社会消费品零售总额165.39亿，比上年增长20%，批发零售贸易业144.13亿，比上年增长21.6%。 四、银川的城市规划 银川的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”。并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。 第二部分 政策分析 一、2010年房地产政策回顾 ①2010年1月7日，银川市调整廉租房建设成本，由原来暂定的市区2000元/平方米改为分区域细划，分别调整为西夏区3000元/平方米，兴庆区、金凤区4000元/平方米。央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。同月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。银川市住房保障局宣布，银川市将首次试点建设7万平方米限价商品房，并开建3万平方米经济租赁住房，以平抑房价、完善保障性住房供应体系，满足中低收入家庭的住房需求。 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。20日，住建部规定，今后未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。银川市物价局要求物业管理企业必须按规定在各自服务的小区内对所有收费进行明码标价。物业服务明码标价的主要内容包括，物业服务企业向住宅小区业主所收物业综合服务费、机动车辆看管费、机动车辆进门费、自行车看管费、电梯运行费、二次供水供暖运行维护费以及受其他单位委托代收费等所有收费项目。施行《银川市房地产经纪管理条例》规定，要加大监管力度，规范房地产经纪服务业，以维护房地产市场秩序和当事人的合法权益。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数；调节住房交易环节的契约和个人所得税优惠政策。 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策，加