长江路打通工程安置用地项目可研报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 一、项目概述 1 二、项目编制依据 1 三、项目建设背景 2 四、项目建设必要性 4 五、主要技术经济指标 6 第二章 市场分析 7 一、我国房地产市场现状及趋势分析 7 二、哈尔滨房地产市场分析 10 第三章 工程选址与拆迁 17 一、地理位置 17 二、土地取得方式及现状概况 17 三、拆迁补偿 17 第四章 工程建设方案 24 一、编制依据 24 二、建设用地概况 24 三、规划建设原则与指导思想 25 四、总图布置 26 五、建设方案 26 六、建筑结构、建筑装修与建筑风格 28 七、户型设计 29 八、技术经济指标 29 第五章 配套工程 31 一、给排水 31 二、供电 33 三、采暖与通风 34 四、燃气 36 五、安全防范 36 第六章 环境保护 38 一、编制依据 38 二、区域环境现状 38 三、拆迁期的环境影响与措施 39 四、施工期的环境影响与措施 41 五、营运期的环境影响与措施 42 第七章 消 防 44 一、编制依据 44 二、各建筑物防火间距的有关规定 44 三、消防给水系统的设计 45 四、住宅用电设计 45 五、电气防火、防雷 46 第八章 节 能 47 一、编制依据 47 二、节电、节水 47 三、建筑节能 48 四、选用节能型的建筑材料 48 第九章 项目实施计划 50 第十章 招标方案 51 一、编制依据 51 二、招标方案 51 三、招标内容及方式 52 第十一章 投资估算及资金筹措 54 一、项目投资估算及依据 54 二、资金筹措 57 第十二章 经济效益分析 58 第十三章 社会效益分析 60 第一章 总 论 一、项目概述 1、项目名称 长江路打通工程安置项目 2、项目承办单位 哈尔滨地铁集团有限公司 3、项目建设地址 项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-长江路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。 4、建设规模 本项目总用地面积37975.9平方米，规划建筑面积170880平方米。 5、建设周期 本项目建设期1.5年。 6、项目性质 棚户区改造回迁安置住宅建设 二、项目编制依据 1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）； 2、《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法哈尔滨市人民政府令第155号哈尔滨市棚户区改造实施方案第二章 市场分析 一、我国房地产市场现状及趋势分析 1、对我国现阶段经济运行状况的分析： 根据国家统计局最新公布的数据显示，2008年全年国内生产总值300670亿元，比2007年增长9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图： 2004—2008年国民经济生产总值及增长速率 从上图可以看到，最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从2008年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。 2008年全年居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。 住宅是人们的基本消费资料，一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资一般占国民生产总值3-8％，占固定资产总值15-30％。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10-15％以上，根据国家统计局2008年11月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重首次超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。 2009年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需、刺激消费、刺激投资的产业。 2007年国家出台了一系列政策：个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1％；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20％；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款