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住宅部分 策划定位报告 目 录 【第一篇】市场分析 【第二篇】项目定位及规划建议 【第一篇】市场分析 深圳房地产市场整体情况 中心区住宅市场整体情况 项目所处岗厦周边住宅市场情况 目前小户型公寓物业市场情况 『深圳房地产市场整体情况』 2003年房地产市场发展动态 市场运行状况分析 未来房地产市场发展趋势预测 2003年房地产市场发展动态 房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳 新增供给明显下降，市场整体呈现“供”小于“求”的局面 各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳 住宅销售价格分布基本保持稳定 市场运行状况分析 未来房地产市场发展趋势预测 房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡 随着CEPA签署，房地产外销市场将呈现景气状态 房地产价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体将保持平稳波动 2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面 『中心区住宅市场整体情况』 『项目所处岗厦周边住宅市场情况』 片区特征 人口密度较大，人口构成素质不高 服务设施完备——区域周边的商业、餐饮、娱乐环境较完善 交通枢纽日益显现 小户型商务公寓聚集 客户特征 价格特征——片区楼盘的平均均价在8060元/M2左右 项目周边传统住宅价格趋势图 竞争特征 个案点评 个案点评 从岗厦片区市场的区域特征反映出，岗厦片区对小户型公寓物业的市场支持度高，本项目如果针对投资型商务客户，开发适销对路的小户型公寓物业将具有较大的市场前景 『目前小户型公寓物业市场情况』 小户型公寓物业整体情况 公寓式写字楼销售状况 小户型公寓物业为本项目带来的机遇 小户型受追捧，兼顾投资性特征的小户型成为项目的市场机遇 小户型物业因未来CBD的发展带来巨大需求 会展经济将为小户型寻租带来巨大的客户资源 【第二篇】项目定位及规划建议 项目定位 住宅产品规划设计要点建议 『项目定位』 定位前提 住宅产品核心概念定位—— CBD投资性服务式精英公寓 住宅产品功能面积定位 客户定位 价格定位 定位前提 开发商目标 市场需求 本项目针对投资型商务客户，开发小户型住宅物业具有较大的市场前景 紧扣项目整体定位“开放式国际商务运营体”，走差异化市场道路，是项目脱颖而出的关键所在 项目条件 住宅产品核心概念定位 定位理由 就地理位置而言依托CBD是其必然选择 作为定位为小户型公寓式项目，其主题形象的延展应较适合城市精英一族 投资性小户型物业符合区域市场特征，风险小 高档的酒店公寓、OFFICE及繁华的商业街区，真正的都市感 可接受的价格及高尚的品质、服务、时尚先锋的身份感 住宅产品功能面积定位 其中一房为主力产品，也是目前区域市场中最畅销的产品，单房和二房为其补充，基本不考虑三房类产品 客户定位 本项目住宅部分将以依托中心区CBD的福田区为主，其次是罗湖区，其他为辐射范围内的其它各区及港澳等地三重客户区域来源特征 客户构成 喜爱都市精彩生活的城市精英 可以降低成本的机构客户和个人 投资类客户 价格定位 根据周边可比楼盘的价格及项目成本估算，本项目住宅部分实现均价初步定在8500元/M2左右 『住宅产品规划设计要点建议』 住宅产品规划设计要满足 “开放式国际商务运营体”的要求 “国际”的要求 外观适度接近公建类型（可不设外悬式阳台），外立面（特别是临街立面）要有大胆、突破性的设计 建筑高度适度错落，保持与写字楼单体的天际线协调，使之具有整体的韵律感 局部可考虑移动式外墙、或上下推拉式阳台门等最新国外建筑技术，增加产品的唯一性及标志性 具有多种族文化元素及多语种服务的物业客户服务系统 要有相当数量包括城市雕塑的户外公共艺术 “开放式”的要求 初步设想为两栋塔楼，标准层面积为1000㎡左右。其中一栋20层，一栋30层，总建面50000㎡。平均每户50㎡，总户数1000户左右 住宅基本产品单元分为单房、一房、二房三种户型，面积在30-65㎡左右，进深控制在8-10m以内 在基本平面中，由内至外划分为交通区、服务区和效用区。中心为交通核体；服务区四面环绕，视情况不同可布置为卫生间、厨房、楼梯、入口玄关等；功能区为标准层主体，视情况不同可布置为各种尺寸的起居室、卧室等，可局部考虑LOFT跃层式设计 不做精装，但可考虑提供菜单式装修服务，在交楼前完成 根据周边同类产品的配置条件，每层可设置三梯十四至二十户以满足总体住宅产品的规模 内走廊加宽至2m，确保满足一定的采光及通风性能指标，同时更宽松的尺度也减弱了同层户数偏多的压抑感 “商务运营”的要求 将5万平米的建筑规模设定为小户型住宅，适合于过渡型居住及商务驻留用途