2013年房地产行业授信政策.doc

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2013年房地产行业授信政策 第一部分 行业分析 一、房地产行业发展现状 自国发[1998]23号文起,我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。根据近年来房地产市场的变化大体分为四个阶段,分别为:2007年9月以前的半宽松期;2007年10月至2008年末的紧缩时期;2009年初至2010年4月的宽松时期和自2010年5月至今的紧缩时期。 表1 2007.9以前 2007.10-2008.12 2009.1-2010.4 2010.5-2012.6 2003-2004年调控,2005-2007相对宽松 紧缩时期(14个月) 行政干预手段显现 宽松时期(16个月) 紧缩时期(26个月,仍在持续) 时间最长、力度最大,措施最多 关键词:完善制度 关键词:提高购房成本 关键词:降低购房成本 降低税收 关键词: 限购、停贷 提税收、增购房成本 国发[1998]23号:停止住房实物分配;以经济适用住房为主的住房供应体系 国土部令第11号:招拍挂实施 国发[2003]18号:明确房地产支柱地位,促进健康发展 银发[2003]121号:四证齐全;不得用于交付土地出让金;严禁流动资金贷款;资本金30%;严禁异地授信;规范建筑施工企业贷款用途 银监发[2004]57号:开发商自有资金不低于35%;月供不超过收入的50% 国办发〔2005〕26号:严格土地管理,保证中低价位、中小户型住房的有效供应等 国办发〔2006〕37号:提出90/70结构;调整住房转让营业税;90平以下两成首付 银发〔2007〕359号:资本金35%;四证齐全;严禁流贷;异地授信需报备;空置3年不得抵押;首套2成,二套4成,利率1.1倍 银发〔2007〕452号:以家庭为单位认定房贷次数 银发[2008]214号:对列入《禁止用地项目目录》的项目严禁发放贷款,已发放的逐步收回;对列入《限制用地项目目录》的项目应审慎发放贷款;禁止向房企发放缴交土地出让价款的贷款;对国土部门认定的建设用地限制2年以上的房地产项目,禁止发放贷款或接受为抵押物;对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款; 国发[2009]27号:保障房和普通商品住房资本金20%,其他房地产开发30% 银发〔2008〕302号:首付2成,利率0.7倍;公积金贷款利率下调0.27个百分点 财税[2008]137号:90平及以下普通住房契税下调到1%;对个人免收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税 国办发〔2008〕126号:宽松货币政策;金融机构增加4万亿贷款 国办发〔2008〕131号:鼓励普通商品住房消费;营业税减免;取消城市房产税 国办发[2010]4号:二套首付4成 国发〔2010〕10号:二套5成、1.1倍;暂停三套;不能提供一年以上纳税或社保证明非本地居民暂停贷款 财税[2010]94号:二套取消契税优惠,出售自有住房且在1年内新购房不再减免个人所得税 银发〔2010〕275号:首套首付3成,二套5成,利率1.1倍,暂停三套住房贷款和不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民住房贷款,停止对囤地房企发放开发贷 国办发〔2011〕1号:强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理。 房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2010年5月开始的这一轮房地产调控时间最长,力度最大2013年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,房地产调控力度仍然不减。 全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降,2012年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%,商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景气指数为94.39,自2011年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格仍然偏高,2012年11月份全国 70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个,房地产形势仍然严峻。 房地产企业资金压力加大,部分企业面临潜在的资金链断裂风险。2012年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元,较年初增长7.65%;平均资产负债率上升至73.38%,较去年底上升1.28个百分点。 另一方面,城镇化每年将有2000万人进城,城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。 总之,房地产市场仍然具有很大不确定性,房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。 (一)房地产开发投资增速持续回落 2011年全年,房地产开发投资61740亿元,同比增长27.9%,增速比上年回落5.3%个百分点。 2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资35126亿元,增长10.5%,增速回落0.1个百分点

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