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北京市养老地产区域研究养老地产的概念根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，民政部发布《2012年社会服务发展统计公报》显示，2012年，全国60岁及以上老年人口19390万人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼救系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。养老地产的开发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等，但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。这是由养老地产的特性所决定的：一是由于养老地产涉及社会保障、养老保险等，因此具备一定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产密切，且依赖政策支持较强；二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长，配套设施的完善与服务业联系密切，因此养老地产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢，因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异：四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。传统养老方式的挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生； （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。养老地产的发展现状我国的养老地产目前还处于早期发展阶段，过去绝大多数房地产商把目光瞄准事业有成的中青年，认为这一生命周期阶段的人群消费能力最强，针对这部分消费群的市场争夺也尤为激烈，在价格、户型、环境等方面进行全方位的竞争。却对退休或半退休的老年住宅市场少有关注，导致许多老龄化城市中，老年住宅市场几乎一片空白。尽管某些项目以“养老住宅”为营销理念，但无论是建筑设计，还是运营管理，离真正意义上的养老地产仍有距离。 随着房地产市场的日益细化，目前已开始有商家开始进入老人住宅市场，把老年住宅市场作为新的投资领域，兴办老年福利设施，建立养老保障和老年照料服务体系。如北京宝氏华商集团投资北京太阳城国际老年公寓、北京高德实业有限公司正在筹办老年福利中心、南京市开办“兴卫真美好老年公寓”、上海 “亲和源”等项目。近期，万科、保利、绿地等国内大型房地产企业也开始在养老地产领域进行布局。 投资兴建，整体占地8万多平方米，建筑面积10万平方米，其中公共配套服务场地面积占3万平方米，总投资近6亿人民币。 另外，龙湖地产、华润置业、首创置业等房企此前也纷纷宣布成立研发团队养老地产的盈利模式“老年公寓盈利模式是什么？归