房产土建工程土地增值税纳税与筹划方案.pptVIP

（九）土地出让金返还筹划法 企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补助”的范畴，计入“营业外收入”科目。 土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是： 1、企业从政府取得的补贴收入符合税法“收入总额”的立法精神。 2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。 3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。 [例2－11] A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？ 方案一、计入“营业外收入” 借：银行存款 400万 贷：营业外收入 400万 纳税效果分析： （1）土地使用权支付的金额仍然是2000万元，按照130％计算扣除项目，扣除2000×130％＝2600万元； （2）营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元。 方案二、把土地出让金返还冲减开发成本， 借：银行存款 400万 贷：开发成本—土地征用及拆迁费 400万 纳税效果分析： （1）土地使用权支付的金额减少到1600万元，按照130％计算扣除项目，扣除1600×130％＝2080万元； 土地增值税清算时少抵扣增值额＝2600－2080＝520万元 土地增值税率按30％计算，应交说520×30％＝156万元 （2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400－156）＝244万元。应缴所得税244×25％＝ 61（万元） 应交税费总额＝156 ＋ 61 ＝ 217（万元） （十）加大成本的预测方法 [例2－12] 甲房地产开发公司于2007年开发京丽苑小区，项目规划为普通标准住宅，2009年初，小区建设已经接近尾声，商品房正在销售中。财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土地使用权支付的金额为4000万元，房地产开发直接成本6000万元，项目管理部发生开发间接费100万元。该小区可售面积43000平方米，预计每平方米均价4000元，预计销售收入总额17200万元。城市建设维护税7％，教育费附加3％，开发费用允许按10％扣除。 土地增值税测算： （1）营业税及附加＝17200×5.5％＝946（万元） （2）扣除项目金额＝（4000＋6000＋100）×130％＋946 ＝13130＋946＝14 076（万元） （3）增值额＝17200－14076＝3124（万元） （4）增值率＝3124÷14076＝22.19％ 适用税率30％，速算扣除率为0； （5）应交土地增值税＝3124×30％－0＝937.2（万元） 筹划方案： 准备进一步美化小区的环境，增加园林绿化投入。那么，在扣除项目金额14 076万元的基础上，需投入多少资金呢？ 设：“扣除项目增加额”为 Y1 ，使得 ［17200－（14076＋Y1）］÷（14076＋ Y1 ）＜20％ 解不等式， Y1 ＝257.30（万元） 扣除项目金额＝130％建造成本＋营业税及附加，由于销售总额不变，营业税及附加也不变。 Y1 ＝ 130％建造成本增加额 应投入资金＝257.30万元÷130％＝197.95万元。 所以，投入197.95万元，可以使得增值率低于20％。 验算：按增加绿化费用198万元计算 （1）扣除项目金额＝（4000＋6000＋100＋198）×130％＋946 ＝13387.4＋946＝14333.4（万元） （2）增值额＝17200－14333.4＝2866.6（万元） （3）增值率＝2866.6÷14333.4＝19.999％ 增值率＜ 20%，根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，可以免征土地增值税。 结论：企业再投入198万元园林绿化费用，美化了小区的环境，增加了小区的卖点，投入的资金，可以通过提高售价得到补偿。开发企业却免掉了937.2万元的土地增值税。 （十一）“一个项目一个公司”模式的房地产企业，在公司注销时，如何进行进行企业所得税的清算？（2010年公告第29号） 《关于