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建筑房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节建筑物的评估 第三节土地使用权的评估 第四节在建工程的评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念及特性 二、房地产评估原则 三、房地产价格影响因素 一、房地产的概念及特性 （一）房地产的概念 （二）房地产的特性 （一）房地产的概念 房地产是土地和房屋及其权属的总称，也就是房产和地产的总称。 房地产具体：土地、建筑物、房地合一。 注意 注意 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产； 主要源于土地所有制不同： 在欧美国家土地是私有财产，土地与地上物的产权是一体的， 在我国大陆，实行的是土地所有权与使用权分离的制度，土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。 我国大陆地区土地所有权只有两种情况， 一是城市土地的所有权属于和国家； 二是农村城市郊区的土地所有权归农民集体所有。 （二）房地产的特性 1.土地特性 2.建筑物的特点 3.房地产（不动产）的特性 房地产特性 土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.土地特性 （1）土地的自然特性 （2）土地的经济特性 （1）土地的自然特性 数量的有限性（不可再生性） 位置的不可移动性（导致区域性） 效用的持久性→价格具上升趋势 效用的差异性（不可替代性） （2）土地的经济特性 用途的多样性 供给的稀缺性（数量有限性、区域性） 经济地理位置的可变性 可垄断性 2.建筑物的特点 建筑物不能脱离土地而独立存在 建筑物的使用寿命是有限的 （注意建筑物使用寿命与土地使用权年限、土地寿命） 建筑物属可再生性社会资源 3.房地产（不动产）的特性 位置固定性 使用长期性 （土地、建筑物与我国土地使用权年限） 投资大量性与风险性 影响因素多样性和复杂性 （政策、经济发展、外部环境） 保值增值性 投资大量性与风险性 投资大量性： 土地取得成本、建筑物建筑成本、销售成本需要大量资金投入，房地产业离不开金融业的支持。 投资风险性： 房地产无法移动、建成后用途难以改变； 房地产生产周期长； 房地产及其市场受到多种因素制约。 二、房地产评估原则 （一）合法原则 （二）最有效使用原则 （三）估价日原则 （一）合法原则 房地产评估中合法原则主要表现在： 合法产权、合法使用与合法处置。 合法产权 待评估的房地产应该是取得合法产权证明文件、不存在纠纷与涉案的房地产。 我国特殊的土地所有制 我国有关土地的权属证明有四项： 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书 我国的房屋权属证明： 房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证 房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。 《房屋共有权证》与《房屋所有权证》 第一、《房屋共有权证》同《房屋所有权证》一样，具有同等的法律效力。 第二、共有房屋办理《房屋共有权证》产生的条件。（一）房屋继承而产生的关系：由两个或两个以上的合法继承人同时继承一套房屋的，可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份额对所继承的共有的房屋申请办理《房屋共有权证》，也可以按共同共有，即房屋共有人对共有房屋申请办理《房屋共有权证》；（二）房屋买卖而产生的关系，由两个或两个以上的个人或法人同时出资购买一套房屋，一般按份共有，即按出资比例由共有人共同申请办理《房屋共有权证》。 合法使用与合法处置 房地产的合法使用和合法处置是房地产估价的前提。 土地管理办法、房地产管理办法与城市规划等 （二）最有效使用原则 房地产价格应该是该房地产能发挥最高效用的使用方法为前提确定的价格。 发挥最高效用的条件：最佳用途、最佳规模、最佳状态 见教材84页 （三）估价日原则 房地产价格受房地产市场状况影响较大，价格具有很强的时空性； 进行房地产评估时首先应该明确房地产估价的日期（时点） 三、房地产价格影响因素 （一）一般因素 （二）区域因素 （三）个别因素 （一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素 1.社会因素 （1）人口：数量、密度与地价正相关 （2）家庭规模：小型化住宅套数需求增大→ 涨价 （3）房地产投资：涨跌、平抑 （4）社会福利 2.经济因素 经济发展：经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等 财政金融：财政收支、物价、利率 产业结构：第三