定位策划提纲(李宁).ppt

第一部分 项目分析 1、项目分析 1.1、内部分析 1.2、外部分析 1.3、项目定位分析 1.1、内部分析 1.1.1、开发商分析 1.1.2、区域分析 1.1.3、地块分析 1.1.1、开发商分析 开发商简介 开发商以往业绩 1.1.2、区域分析 发展规划 优势 劣势 1.1.3、地块分析 优势 劣势 1.2、外部分析 1.2.1、市场分析 1.2.2、竞争对手分析 1.2.3、消费需求分析 1.2.1、市场分析 政策分析 经济分析 南昌房地产市场现状分析 1.2.2、竞争对手分析 竞争对手的概况 竞争对手的房源户型配比 竞争对手的销售信息 竞争对手的优势 竞争对手的劣势 竞争对手对本案的影响 1.2.3、消费需求分析 目标客户分析 购买心理分析 1.3、项目定位分析 1.3.1、项目优势 1.3.2、项目劣势 1.3.3、项目威胁 1.3.4、项目机会 1.3.5、项目核心竞争力 1.3.1、项目优势 区域优势分析 地块优势分析 开发商实力优势分析 周边配套优势分析 周边环境优势分析 在分析优势时是分析现有的，而不是未来的 1.3.2、项目劣势 区域劣势分析 地块劣势分析 开发商劣势分析 周边配套劣势分析 周边环境劣势分析 分析劣势时也是分析现有的，可以看的到的劣势 1.3.3、项目威胁 国家政策对市场的威胁分析 整体市场对区域市场的威胁分析 竞争个案对本案的威胁分析 周边待售土地对本案的威胁分析 威胁是分析未来的，所没有发生但是可能发生的 1.3.4、项目机会 未来区域的发展规划分析 区域或者地块周边的政府规划分析 政府重大工程的规划分析 项目在区域市场中的机会点分析，即本项目是区域市场的空白点 机会是分析未发生的但可能发生的 1.3.5、项目核心竞争力 扬长 充分利用项目优势+项目机会，如充分复合内外资源，挖掘潜在资源，抓住契机，融入所在区域、树本土品牌 避短 规避项目劣势+威胁，如深入认识项目劣势和潜在威胁，以所在区域为客源中心，以大配套、产品的附加值为社区基础，以快打慢，出奇制胜 第二部分 项目定位 2、项目定位 2.1、形象定位 2.2、产业定位 2.3、产品定位 2.1、形象定位 2.1.1、理念定位 2.1.2、项目命名 2.1.3、主题背景 2.1.1、理念定位 理念定位即概念的提出，如：高尔夫别墅小区、国际生活中心、XX学园、CBD、微型CBD、生态等等 理念的贴点 为谁量身打造 2.1.2、项目命名 原则： 企业品牌 符合项目定位 符合项目形象 大气 利于推广 保证在所在区域内突出性 案名以及案名的解释 2.1.3、主题背景 定位的背景，即概念提出的背景和概念的来历 2.2、产业定位 2.2.1、产业分类 2.2.2、产业功能 2.2.3、位置定位 产业定位相当于业态定位，即小区建设何种产品，如，住宅、店面、学校等 2.2.1、产业分类 以理念为中心、整合优势资源、确立产业分类 2.2.2、产业功能 2.2.2、产业功能 2.2.2、产业功能 分别阐述以上两页提到的产业，并附以图片展示 2.2.3、位置定位 交通条件分析：国道、高速、主干道的链接与对通、核辐射范围 人流价值分析 地块功能分析（配套） 商业配套设施分析 各项配套产品功能分析 2.3、产品定位 2.3.1、产品配比 2.3.2、分区配比 2.3.3、共建配比 2.3.1、产品配比 首先对主压竞争对手作出分析，看其产品如何配比 市场受欢迎楼盘的产品和配比 土地的限制条件 不同产品组合方案比较：如方案一：联排别墅+多层+小高层+高层；方案二：联排别墅+多层+小高层；方案三：联排别墅+多层 2.3.1、产品配比——户型配比 市场受欢迎的楼盘户型配比分析 主要竞争对手分析户型配比分析 本项目户型配比：项目整体户型配比、首期户型配比 2.3.2、分区配比 各区容积率分布 物业类型分布 2.2.3、公建配比 每一项配套的面积及位置安排 第三部分 项目开发 项目开发 3.1、设计分析 3.2、营销分析 3.3、成本分析 3.1、设计分析 3.1.1、规划定位 3.1.2、风格定位 3.1.3、户型定位 3.1.1、规划定位 规划类型： 组团式规划布局（阐述特点及应用到本项目） 行列式规划布局（阐述特点及应用到本项目） 3.1.2、风格定位 根据项目自身条件、以及区域特点 确定建筑风格并针对产业进行图文表示 3.1.3、户型定位-原则 户型本身应具有科学合理性及满足生态要求。 户型应具有市场竞争力及独特性，对买家有吸引力和新鲜感。 户型应符合当地气候环境及当地居民的生活习惯。 户型应引导人们关注生活细节，提升生活素质。 户型应体现项目的质素，反映高品位、高质量的生活方式。 3.1.3、户型定位-