2012年长沙卢浮原著中央政务区项目营销提案.ppt

小高层定价说明： 根据目前类似项目静态德尔菲法对比测算，本项目的当前毛坯静态理论整体成交均价约为6300元/平米，在各方配合下，我司有信心实现销售价格突破6500元/平米。 2012建议销售均价： 通过各方配合，我司有信心突破以下销售均价 别墅 13000-13500元/㎡ 2012入市时机建议： 1、高端项目如橘郡、美洲故事、运达中央广场等具备良好的展示条件，园林示范区、样板房等在细节上力求完美，营造高端客户高尚体验，对销售提供了强大的推动力； 2、从长沙其他热销项目特征上看，如融科东南海、湘域熙岸、保利麓谷林语、万科金域华府等在开盘前投入巨资打造高体验性展示区，开展体验营销，对客户购买积极性起到极大的刺激作用； 3、本项目现场展示面需至10月份才能达到成熟体验条件，鉴于其豪宅特质，在展示条件不完善、高端形象尚未奠定情况下，贸然推售将面临极大的风险，首批销售不佳将对项目形象和口碑产生较大的负面影响。 建议本项目在2012年11月中上旬入市，以降低风险，实现一炮而红，为后期持续热销奠定坚实基础，营造良好口碑。 2012年推货计划： 第一批 批次 时间 套数 面积（㎡） 金额（万元） 第一批（内部认购） 11月初 30 约6100 7930 第二批（开盘） 11月中 54 约11000 14300 第三批（加推） 12月中 62 约13500 17550 总计 146 约30600 39780 第二批 第三批 第三批 要完成2012年2.5亿元销售任务，全年需保证充足的推货量，以上推货以工程进度及产品分布为依据。 备注：上述推货未考虑样板房因素。 整体价格走势 产品 时间 面积（㎡） 比例 价格 （元/㎡） 整体均价 （元/㎡） 别墅 2012 30600 40% 13000 14511 2013 38400 50% 15000 2014 7878 10% 18000 小高层 2013 64250 50% 7200 7700 2014 64250 50% 8200 商业：结合周边商业市场情况，初步判断本项目商业整体均价18000元/㎡，并于2013年下半年社区具备一定成熟度后推出，具体价格走势将在产品确定同时结合区域商业实时情况最终确认。 车位：长沙车位整体滞销，本项目地下车位消化周期预计1-2年，计划2013年下半年或2014年上半年推出，价格9-10万/个。 阅读法兰西——卢浮原著跨界发布会 活动时间：8月 目的：起势亮相，一举奠定知名度 地点：五星级酒店 嘉宾人员：政界商界文化界名人、主流媒体意见领袖、高端资源客户 主要内容：将产品发布与巴黎时装秀、法国香水展、法国美食品鉴等诸多元素跨界整合，通过品牌借势树立“阅读法兰西”的品牌概念。 战役二：公关战 与法国总统面对面——卢浮原著样板区开放 活动时间：10月中下旬 目的：引起全城轰动 地点：项目现场 主要内容：开放时总统剪彩，法国节庆表演，办卡抽奖。 法国茶道 化妆晚会 赛马会 法国电影节 法国戏剧交流会 艺术品展 优雅女人节 法国香水鉴别 知识讲座 法国旅游胜地照片展 法兰西留学指导 雪茄· 葡萄酒·俱乐部…各种俱乐部活动 法兰西美食节 奢侈品发布会 葡萄酒品鉴 不间断小型圈层活动——营造高端氛围，打造拓客工具 HOW CULTURALIZE 如何文化地生活 中地行高端客户放射线营销导入 多元化营销渠道 多点式客户终端 多形式的客户沟通 案场 资源营销 定向营销 泛团购 跨区域拓展 放射线拓展模式 战役三：渠道战 长沙客户：核心周边客户+长沙全市客户 客户来源：环保工业园、天心区、雨花区、省政府。 置业次数：70%客户为二次或多次置业家庭结构：集中为35-45岁的三口之家， 职业特征：企业高管、私营业主、公务员 认知途径：友介、路过 置业目的：第二居所 项目周边客户 点对点大客户营销 时间：2010年7月 方式：筛选天心区与雨花区资源，登门拜访。 客户：天心区与雨花区高端客户。 客户解决方案——项目周边客户 客户解决方案——项目周边客户 举办专场产品推介会 时间：2010年7月开始 目标：雨花区、天心区、省政府及周边机关单位、环保工业园 方式：企业内部开办产品推介会 客户：企业高管、公务员 客户解决方案——项目周边客户 重点单位设立固定展点 时间：2010年7月开始 目标：雨花区、天心区、省政府及周边机关单位、环保工业园 方式：在目标单位大门口设立展点 客户来源：企业高管、公务员 客户来源：公务员、企业高管、私营业主 置业次数：70%客户为二次或多次置业家庭结构：集中为36-50岁的三口之家， 职业特征：企业高管、私营业主、公务员 认知途径：友介、路过 置业目的：第二居所、休闲度假 全长沙市客户 长沙客户：核心周边客户+长沙全市客户 高端品牌车行互动 选取理由