2010年3月项目市场调研与产品定位报告调研.docVIP

山西新仕琚房地产开发有限公司 2010年3月16日 第一部分 汾阳市宏观市场情况 4 一、汾阳市概况 4 二、汾阳市经济发展情况 4 1. 经济产业结构 4 2. 主要经济指标 4 3. 汾阳城市规划现状及发展趋势 6 第二部分 汾阳市房地产市场情况 9 一、房地产市场运行情况 9 1. 房地产市场投资额度 9 2. 商品房销售面积 10 二、未来市场走势分析 10 第三部分 汾阳市房地产项目分析 11 一、汾阳代表性项目分析 11 1. 南薰·四季花城 11 2. 雍和苑 11 3. 伯乐·中央华庭 12 4. 小结 12 二、本案周边项目分析 12 1. 阳光嘉苑 12 2. 城市花园 13 3. 丰景家园 13 4. 小结 14 三、区域市场总结 14 第四部分 汾阳市区客群住房问卷调查与分析 14 一、问卷调查说明 14 二、调研信息汇总 15 1. 目前居住状况 15 2. 置业目的抽样 16 3. 购买住宅的关注因素统计 16 4. 意向户型统计 17 5. 户型面积统计 17 6. 心理价位统计 18 7. 筑形态统计 18 8. 当地客群对楼盘的认知渠道统计 19 三、信息总结 19 四、调查问卷对本案的启示 19 第五部分 本案基本信息 20 一、项目概况 20 二、本案所属片区现状及发展规划 20 三、本案所属片区环境状况 20 1. 交通状况 20 2. 人文环境及生活配套设施 20 第六部分 项目分析 21 一、项目SWOT分析 21 1. 项目优势 21 2. 项目劣势 21 3. 项目机会 21 4. 项目威胁 21 二、项目SWOT策略 22 第七部分 项目定位建议 22 一、项目整体定位建议 22 二、目标客群定位建议 23 三、项目形象定位 24 四、物业类型定位建议 24 1. 物业类型分配 24 2. 户型设计建议 24 五、案名及主题诠释 25 1. 首选案名 25 2. 备选案名 25 第十部分 产品建设方向建议 25 一、总平规划与开发时序建议 25 1、总平规划建议 25 2. 开发建议 25 二、外立面 26 三、窗户 26 四、园林建议 26 五、配套及物业建议 26 1. 内部配套 26 2. 智能化系统 26 3. 物业服务 27 第一部分 汾阳市宏观市场情况 一、汾阳市概况 汾阳市位于山西省晋中盆地西缘，因地处汾水之阳而得名（西倚吕梁山，东濒汾河水）。东及北部与文水县相邻，东南与平遥县、介休市相交，西南为孝义市，西与中阳县、离石区相连。地理位置优越、交通便捷，距省城太原108公里，是驰名中外的汾酒、汾州核桃、汾州香小米之故乡。市境东西长52千米，南北宽37千米，总面积1179平方公里。现辖9镇3乡2个街道，289个行政村，15个居委会，总人口约40万。 二、汾阳市经济发展情况 1. 经济产业结构 汾阳市经济发展势头良好。第一产业依托全国商品粮生产基地、核桃生产基地和全省优质谷子、瘦肉型猪生产基地等优势，着力发展汾州核桃、汾州香小米、鲜食红枣、酿酒高粱、长山药、三樱椒、酿酒葡萄七大农产品和牛、羊、猪三大畜产品。第二产业以煤焦、酿造、农副产品加工和建筑建材为主导产业，以冶炼、橡胶、化工、机械加工等为后续支柱产业，积极实施项目牵动和“一带五园”园区带动战略，形成了三泉焦化工业园和杏花村汾酒集团“黑白”两大龙头带动格局。第三产业以商贸流通和旅游开发为重点，依托连接中西部的地理优势，建设晋阳农副产品批发等十大市场，架设中西部经济桥梁；依托“州府文化”、“全国砖结构第一高塔-----文峰塔”、“汾阳王----郭子仪”等历史和人文优势，采取市场化运作方式，大力开发城区、文峰塔、峪道河、杏花村四大旅游景区，培育市域经济新的增长点。 数据来源：国家统计局汾阳调查队 2009年，汾阳市社会消费品零售总额实现298623万元，同比增长10.2%，其中批发零售贸易业实现212132.8万元，同比增长11.86%，限额以上贸易企业实现27615.3万元，增长7.2%，限额以下及个体户贸易业实现184517.5万元，增长12.59%，餐饮业实现67686.3万元，增长15.53%。 数据显示：汾阳市社会消费品零售总额实现了平稳增长，但增幅不大，餐饮业、个体贸易业发展较快，销售额增长快于平均增幅，农村消费市场仍需激活，以增强社会消费市场的活力和后劲。 固定资产投资额度指标 2009年，汾阳市固定资产投资完成额为199078万元，同比增长3%，其中建筑安装工程投资完成额143876万元，同比增长0.3%，房地产投资额30616万元，同比下降41%，商 品房屋销售面积11.54万平方米，同比增长47%。 2009年，汾阳市固定资产投资增幅有限，主要是因为新增投资项目较少，加之