2011年重庆两江新区·宝科·鱼嘴项目项目定位报告.docVIP

目 录 第一部分 项目定位分析 4 一、项目概况 4 二、项目SWOT分析 6 （一）SWOT矩阵列表 6 （二）项目可利用的机会点分析 7 三、项目初步定位指向 8 第二部分 项目定位 9 一、定位原则 9 （一）差异性 9 （二）适应性 9 （三）独特性 10 二、项目总体定位 10 三、项目档次定位 10 四、项目形象定位 11 五、项目客户定位 11 （一） 客户主体特征 11 （二） 客户需求特征 11 （三） 客户的偏好 12 六、物业类型定位 12 （一） 定位说明 12 （二） 物业类型定位 13 七、项目价格定位 15 （一）住宅定价 15 （二）商业定价 16 （三）项目经济测算 16 第三部分 项目产品定位 17 一、总体规划设计要求 17 二、建筑风格建议 18 三、总体规划设计建议 20 四、单体设计建议 21 五、户型设计建议 21 （一）产品户型设计原则 21 （二）户型设计依据 22 （三）小高层户型配比建议 22 （四）高层户型配比建议 23 （五）高层、小高层户型设计要求 23 （六）参考户型图 24 六、园林景观建议 28 （一）园林打造原则 28 （二）园林主题定位 29 （三）植物配置 30 （四）园林风格主题 33 （五）园林打造建议 33 七、其他设施建议 36 （一）配套设施建议 36 （二）人性化设施建议 37 （三）小区入口建议 38 （四）入户大堂设计建议 39 （五）门窗设计建议 40 （六）建筑节能设计建议 40 （七）物业管理建议 41 七、商业规划建议 43 （一）商业定位 43 （二）商业规划原则 43 （三）商业布局建议 44 （四）商业的打造 44 八、车库配置建议 48 第一部分 项目定位分析 一、项目概况 项目位于两江新区鱼嘴镇新城区边缘区域，毗邻移民小区，地块周边道路体系相对完善，商业、学校、医院等配套成熟；建设用地37135㎡，容积率不大于2.98。 项目地块北临高速公路，噪音抗性较大；南面靠还迁房用地，高层可远观江；西边紧邻还建房，景观视野较差；东面临湖，是重点利用的自然资源。场地内最大高差约6m左右，沿街面较窄，现状场地高出周围道路较多。 【项目周边环境】 项目至鱼嘴新城商业中心、行政中心、文体中心步行距离只有2分钟，政府在该区域打造辐射周边区域的大型商业中心，为项目配套提供了强有力的支撑。工业园区距离项目步行距离12分钟，车程距离3分钟，为本项目提供了客户源的可能。 二、项目SWOT分析 （一）SWOT矩阵列表 1、项目优势分析strength （1）区域优势 鱼嘴镇是两江新区新兴的城市区域，东部新城核心部分，是全国100个重点镇和重庆市确定的100个经济强镇之一，区域优势明显。 （2）环境优势 东面临湖，利于景观利用；南面可远观长江，可用观江看湖概念；且周边没有拆迁及其他建筑，便于打造。 （3）地段优势 项目距离新城中心近，生活便利，交通便捷。 （4）商业优势 拥有集中式商业、湖滨风情商业街，商业业态丰富，档次较高。 2、项目劣势分析weakness （1）噪音劣势 地块北面紧邻高速公路，噪音污染严重，客户心理抗性较大。 （2）环境劣势 目前鱼嘴处于开发初期，项目周边城镇化建设未大面积铺开，可利用的环境资源较少。 （3）昭示性劣势 其位置处于鱼嘴镇新城边缘，客户心理距离较远。 3、项目机会分析opportunity （1）区域发展 鱼嘴属于两江新区东部新城重点组团，城市发展运营带来的拆迁及安置，城市进程促进了项目的开发。 （2）市场契机 鱼嘴片区房地产市场处于空白期，本项目入市即能成为代表区域内的较高端产品，必能引人关注。 （3）消费群体 重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，数万人进驻就业，为项目提供了具备消费能力的客户群。 4、项目威胁 threat （1）政策影响 调控性的政策陆续出台，未来政策方面因素不确定。 （2）区域竞争 周边巨龙35万方项目的开发必然成为本项目最大的客源竞争；和韵家园36万方安置房项目的开发，去化了当地部分置业客户。 （二）项目可利用的机会点分析 结合对本项目SWOT分析，中原认为本项目可利用机会点主要体现在以下几方面： 1、区域发展潜力优势的运用 在两江新区规划前，江北渝北等地区已经是重庆发展重心。政府机构、各大中型优质企业、重点院校等开始向该区域搬迁。区域人口快速增长，随之商业也发展迅猛，隐隐成为重庆市的政治经济和商业中心。 两江新区成立后，更大的政策倾斜、产业布局、优惠政策等必将加快区域发展步伐。十年产值赶万亿的规划，重点工业、物流发展组团，三大企业入驻，增加区域就业机会带动区域消费能力再加上城市化进程的加速而涌入的大量农村人口，将为新区带来购房需求。所以，两江新区房产升值空间大。 因此