10000余亩城市运营项目市场定位及开发战略研究报告.docVIP

达州“龙郡”项目开发战略研究报告 目 录 第一章、项目发展战略环境调研结论 4 一、项目市场宏观大势分析： 4 1、经济背景： 4 2、宏观调控政策： 4 二、项目面临的市场容量分析 ： 4 三、达州市场目前供求特征分析： 5 1、达州市场目前总体供给特征： 5 2、市场客户需求特征变化： 5 四、项目面临的房地产市场走势预判： 5 1、全国市场后期走势判断： 5 2、达州市场后期走势判断： 6 五、项目综合SWOT分析结论： 6 1、项目优势（Strength）分析： 6 2、项目劣势（Weakness）分析： 7 3、项目机会(Opportunity)分析： 8 4、项目威胁(Threat)分析： 9 六、发现项目的问题与机会： 9 1、发现问题及应对办法建议： 9 2、发现机会与利用： 10 第二章、项目开发战略建议 10 一、项目开发的战略思考： 10 二、企业发展战略推演与初步建议： 11 三、龙郡项目开发战略建议： 12 四、项目总体经营策略建议： 13 五、项目整体市场定位建议： 14 1、项目前期市场定位梳理： 14 2、项目整体市场定位建议： 14 3、项目整体市场定位发展驱动模式： 14 4、项目整体概念定位建议： 16 5、项目整体目标客户群定位建议： 17 六、项目整体产品定位建议： 17 第三章、项目整体开发思路与实施方案建议 18 一、项目各地块控规条件与规划布局建议： 18 1、规划布局原则： 18 2、规划布局具体建议： 19 二、项目投资开发时序建议： 21 1、项目投资开发遵循原则： 21 2、项目总体开发思路： 23 三、项目整体开发周期测算： 24 1、周期： 25 2、开发销售节奏： 25 四、项目投资开发方案建议： 25 1、项目道路及市政基础设施开发时序建议： 25 1.1、开发思路： 25 1.2、实施要求与策略： 25 1.3、主要时间节点： 27 2、项目房地产开发时序建议： 28 2.1、开发思路： 28 2.2、开发时序要求与策略： 28 2.3、近期主要时间节点： 33 3、项目综合配套开发时序建议： 33 3.1、开发思路： 33 3.2、开发时序要求与策略： 33 3.3、主要时间节点： 34 4、项目龙湖景观开发时序建议： 35 4.1、开发思路： 35 4.2、实施要求与策略： 35 4.3、主要时间节点： 36 第四章、项目2008年开发计划与投资资金流分析 37 一、项目2008年开发计划与调整建议： 37 二、达州2008年各类住宅物业房价走势预估： 39 1、项目高层电梯公寓价格预判： 39 2、项目多层住宅价格预判： 40 3、项目花园洋房价格预判： 41 三、项目2008年经营收入预估： 42 四、2008年项目投资资金力量分析： 42 1、项目投资组合： 42 2、项目经营模式建议： 43 3、项目资金筹措、现金流量分析： 44 3.1、资金筹措与投资计划： 44 3.2、项目资金来源与现金流量分析： 48 五、项目2008年投资开发计划建议： 51 第一章、项目发展战略环境调研结论 一、项目市场宏观大势分析： 1、经济背景： 国家经济可能进入新一轮高增长、高通胀、高紧缩期，房地产业可能会面临银根紧缩带来的高利率、高首付和信贷难问题。 2、宏观调控政策： “屡调不止”，但在“越涨越严”的博弈中，房价和市场终究将被累积调控压下来，并回归理性和平稳。 二、项目面临的市场容量分析 ： 通过对达州过去8年的供求走势分析和城市发展、人口变化等综合分析，我们得出达州中心城区房地产市场容量的预测结果如下： ◎2008-2015年供给规模走势：总量约1100万㎡，每年新增约100万㎡； ◎2008-2015年需求规模走势：总量约850万㎡，其中住宅每年需要约100万㎡； ◎2008-2015年房价走势：整体均价运行区间在2000-3000元/㎡，像龙郡这类中高档住宅均价，如果市场形势趋好，预计会在3000-4000元/㎡，否则将保持在目前2500-3000元/㎡。 ◎2008-2015年产品供求走势：高层电梯是主流，多层、洋房和别墅等高端物业供给少，需求积蓄大；户型面积小型化、功能多样化、舒适与空间变化多样性。 三、达州市场目前供求特征分析： 1、达州市场目前总体供给特征： ◆类型：电梯为主，多层稀少，洋房别墅稀缺； ◆户型：面积小型化，以80-120㎡需求为主，紧凑型套三和套二占主力，部分楼盘创新点已与成渝接轨； ◆价格：2000-2700元/㎡为主，2700元/㎡以上楼盘较少，且低价入市趋势明显； ◆营销：水平提高，但品牌号召力还较弱。 2、市场客户需求特征变化： ◆调控政策对达州购房者已经产生影响，但停止买房人很少，观望在增加； ◆随着房价的快速增